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par **capitene** » le 01 Avr 2009 21:06

Merci pour ce forum, où j'obtiens des réponses concrètes et rapides.
Une petite question à laquelle nombre de personnes ne parviennent pas à nous donner une réponse ferme et définitive :
le compromis de vente comportant comme clause suspensive l'autorisation d'un juge des tutelles est-il frappé de nullité?
Désolé si cette question a déjà été traitée sur le site.
Merci d'avance

par **chklovski** » le 01 Avr 2009 21:39

Bonsoir
Sur le site Comment ça marche,il me semble que vous avez la réponse a votre question.
http://droit-finances.commentcamarche.n ... s-de-vente
Cordialement

par Mi » le 01 Avr 2009 21:43

Pourquoi diable le serait-il ? Il sera annulé si la clause n'est pas levée, mais si le juge donne son autorisation, la clause suspensive sera levée et basta, non ?

Je me suis trouvée dans ce cas en achetant une maison à une mineure. J'avais besoin de l'autorisation du juge des tutelles pour acheter sa part de la maison. Le juge a refusé. Nous avons simplement attendu la majorité de la demoiselle pour qu'elle finisse par me céder sa part.

par **capitene** » le 01 Avr 2009 21:47

Merci, c'est bien ce que je disais, personne n'est du même avis...

par Mi » le 01 Avr 2009 22:09

Probablement parce que l'application de ce principe varie selon les juges. Et selon les intentions des parties.

En effet, raisonnons sur le principe. Personne ne peut engager le bien d'un tiers sous tutelle sans autorisation du juge. OK. Cela signifie que le juge devrait aussi autoriser la personne sous tutelle à signer le compromis. Ca, c'est la théorie.

En pratique, à vérifier, mes notaires m'ont dit que le juge se fiche du compromis comme de sa première carotte : son tribunal est débordé, lui, il veut bien limite s'occuper de l'autorisation pour l'acte définitif, mais le compromis, débrouillez-vous.

Le notaire du vendeur m'a même dit qu'il lui fallait avoir un compromis pour demander l'autorisation du juge pour l'acte définitif : que le tribunal, sinon, ne se donne pas la peine de statuer pour une vente à peine engagée (si les parties annulent la vente à l'étape de l'offre, ça fait de la paperasse pour rien : avec un compromis, la vente est déjà plus ferme).

Donc, quand les parties veulent toutes signer l'acte, elles signent le compromis, demandent l'autorisation du juge, ça roule. Le souci arrive sans doute quand l'une d'entre elles s'oppose car c'est là que tout le monde va sortir ses codes et ses machins.

Si vous nous donnez plus de détails sur votre situation et sur votre but, je crois que vous aurez une réponse plus précise. Pas forcément de moi car je crois vous avoir dit tout ce que je sais là dessus

par **loudarnaga** » le 02 Avr 2009 08:42

lorsque j'ai acheté ma maison, un des indivisaires était sous tutelle. Le compromis a été signé avec le mandataire de l'indivision.

Le projet d'acte de vente (et lui seul) a été soumis au juge des tutelles qui a donné son accord. Délai rapide car mon notaire était dans la même ville que le juge et le dossier s'est retrouvé sur le dessus de la pile.

par **capitene** » le 02 Avr 2009 21:43

Oui mais voila, je ne suis pas experte et j'ai découvert cela un peu tard, mais il me semble que on ne peut valablement former une convention sans l'accord de toutes les parties, or, un compromis est un acte qui engage chacune des parties...Le droit n'étant pas vraiment pas mon rayon, je ne m'étendrai pas.
Ce détail m'intéresse car je voudrais me désengager d'un compromis (pour des raisons qui tiennent à l'état du bien qui a changé entre le compromis et la date prévus pour la signature de l'acte authentique, mais cela pourrait s'avérer compliqué), qui comportait donc cette clause suspensive...et si quelqu'un venait me certifier qu'un tel acte est un fondement nul (la signature du juge a été obtenue plus tard en effet), alors je me sentirais en droit de faire valoir mes droits.
Voila pourquoi je vous posais cette question, et j'espère encore que l'un d'entre vous me dira que oui, un acte découlant d'un tel acte est nul.
Merci

par Mi » le 04 Avr 2009 10:15

La difficulté dans votre cas est que le juge a fini par dire oui, en fait. Je doute qu'un juge déjuge un autre juge, c'est là le hic. Mais fondamentalement, vous avez raison :
- quelqu'un est sous tutelle,
- il ne peut pas prendre de décision seul,
- il est prévu que le juge des tutelles l'autorise à aliéner son bien,
- ça n'a pas été fait,
- la personne sous tutelle n'aurait pas dû signer le compromis seule.

Je crois qu'un avocat saurait mieux rechercher dans les jurisprudences comment se traite ce genre d'affaire en général.

par **capitene** » le 04 Avr 2009 20:41

Dans mon esprit, il ne s'agirait pas de déjuger le juge mais plutôt le notaire qui a rédigé une convention sans en avoir le pouvoir en premier lieu.
Qu'en pensez-vous?

Et peut-on dire d'un acte qu'il est frappé de nullité à partir du moment où cet acte découle d'un acte frappé de nullité?
Vous voyez ce que je veux dire?
Merci pour vos réponses

par Mi » le 04 Avr 2009 21:53

J'ignore la réponse à ces deux questions. J'ai le sentiment qu'elle est "locale", très cas par cas. En tous cas je ne suis pas sûre que ce soit le meilleur argument à développer : le changement d'état du bien est peut être plus simple et moins soumis à l'aléa, non ?

par **capitene** » le 04 Avr 2009 22:38

Merci pour votre réponse, mais je lis partout qu'un avant contrat vaut vente, je serais déjà propriétaire de ce bien, j'ai peur de me faire avoir en fait et je cherche la faille, savez-vous si nous avons une chance de faire valoir et donc de faire 'annuler' l'avant contrat sur la base des manquements du vendeur en ce qui concerne les obligations de garde qui lui incombaient?
Je suis réellement désespérée et je me sens perdue dans un domaine qui n'est pas le mien, comme à la merci de prédateurs, faute de maîtriser tous les rouages de ce domaine.
Nous avons pour nous, le rapport d'un expert immobilier qui a constaté les dégradations, et la clause qui spécifie que le vendeur était tenu de mettre son bien hors gel, de l'entretenir et de réparer les dégâts survenus, or, celui-ci me semble au summum de la négligence car en 3 mois, il n'a effectué aucune réparation. Il me semble que nous avons le droit d'être regardant sur notre investissement! et qu'un compromis de vente n'est pas non plus un blanc seing en faveur du vendeur uniquement.
L'ennui est que le notaire nous laisse sans nouvelles, que ces personnes sont certainement en train de réaliser les travaux de réparation, et que le compromis de vente ne comporte aucune date butoir!
Quant à nous, nous ne voulons vraiment plus acheter quitte à nous acquitter de la clause de pénalité, mais nous avons vraiment le sentiment que nous sommes dans notre droit de ne pas la payer,
Bref, j'en ai réellement assez de ne pas savoir si j'ai raison ou tort et de ne pas savoir à quelle sauce je vais être mangée, d'autant plus que j'attends un heureux événement pour dans une quinzaine de jours, et que ces soucis me perturbent au plus haut point.
Merci pour votre écoute

par Mi » le 04 Avr 2009 22:59

Il est déjà anormal en soi que vous n'ayez pas votre propre notaire. Est-ce qu'il ne serait pas temps que vous en preniez un, quitte à sortir un peu de sous, ce qui vous rendra votre tranquillité ?

Sinon, je compte sur les autres membres du forum pour nous apporter leur science sur ce point précis, merci à tous par avance !

par **capitene** » le 07 Avr 2009 22:53

Bonsoir,
le notaire ne nous a toujours pas contactés et je doute qu'un notaire soit intéressé pour intervenir dans une vente qui ne se réalisera pas ou pour dédire l'un de ses confrères.
Nous craignons que le vendeur n'en profite pour réaliser les travaux et nous contraindre à acheter ce que nous ne souhaitons plus faire.
Est-il normal que le notaire nous laisse sans réponse alors que nous avons sollicité de pouvoir rencontrer le vendeur? Alors que nous étions attendus fin mars pour signer l'acte authentique?
Merci pour vos réponses et pour votre aide

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Autorisation du juge des tutelles en clause suspensive

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