[Résolu] Besoin de conseils pour une location-vente

Vos questions, litiges ou différends quant à l'achat d'un bien immobilier.

[Résolu] Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar orangine59 » Jeu 29 Juil, 2010 à 22:10:22

Bonsoir

Après maintes recherches sur internet, je me permets de poster sur ce forum car en lisant les différents sujets, je pense que vous pourrez m'éclairer sur mes inquiétudes.

Je vais essayer d'être la plus claire et la plus concise possible.

Mon compagnon et moi-même avons signé un bail d'habitation pour une maison et nous payons 800 euros de loyer par mois (depuis juin 2010).

Le propriétaire n'arrivant pas à vendre sa maison avait décidé de la mettre en location et nous avons tout de suite "accroché" : la maison nous plait et le proprio a l'air sérieux.

Il nous a d'abord parlé d'un contrat de location-vente, mais après renseignement auprès de sa notaire, celle-ci lui a indiqué que cela ne se faisait plus.
Nous sommes donc passé par un contrat de location standard, de 3 ans, mais sans état des lieux d'entrée et sans dépôt de garantie, car nous sommes partis sur une relation de confiance mutuelle.

J'ai bien relu le bail et tout est en ordre, et correct.

Le propriétaire et nous sommes sur le point de signer un accord commun (par écrit, mais pas encore rédigé), car il nous propose une location-vente entre nous, sans passer par voie d'huissier, c'est à dire qu'il s'engage à déduire la totalité des loyers que nous lui aurons versé lorsque nous voudrions acheter la maison, à savoir qu'il est d'accord pour que nous restions là autant de temps que nous le souhaitons et que le bail sera renouvelé indéfiniment.

Il nous a dit s'être renseigné et qu'il a le droit de faire ce qu'il veut avec son logement et nous avons calculé, il nous faudrait environ 25 ans pour payer cette maison.

Cependant certains points demandent à être éclaircis :

- un notaire peut-il accepter de rédiger un acte de vente de cet ordre, si par exemple dans 25 ans on a terminé de payer et que nous n'aurions plus rien à donner, est-ce que le propriétaire est en droit de lui dire "c'est d'accord pour moi, ils m'ont payé la totalité du prix de ma maison" ?

- un contrat entre nous ne sera-t-il pas considéré comme caduc et ne risque-t-on pas de se retrouver dans 25 ans avec une maison que l'on aura payée mais que l'on ne pourra acheter?

- le propriétaire a-t-il le droit de se substituer à une banque ? (il est clair qu'on n'aura jamais un prêt de cette somme-là) En clair nous lui payons la maison mais sans intérêts, ce qui serait un plus pour nous.

- Dans le bail il est indiqué que la maison est à rafraîchir, ce qui est vrai et ne nous dérange pas, il faut refaire les peintures, les sols, les plafonds mais le proprio s'est engagé à nous laisser un loyer en échange.
Mais cette maison n'est absolument pas aux normes d'un point de vue électricité, tout est à refaire (pas de prise de terre, fils apparents etc.....) et nous avons 185m² habitables + un atelier, garage et dépendances.Et le sol de la salle de bain est à refaire aussi car il a posé du carrelage sur un plancher en bois donc le carrelage est éclaté. Nous voulons bien prendre ces travaux à notre charge ainsi que tout le reste, mais nous refusons que ces travaux servent par exemple à revoir à la hausse l'estimation de cette maison si nous la rachetons, puisque, si mes renseignements sont bons, ces travaux devraient être à la charge du propriétaire (pour l'Électricité), donc y aurait-il moyen de "bloquer" le prix de vente dès aujourd'hui?
Et est-il légal que les 2 agences qui vendent sa maison n'aient tjs pas retiré leur annonce?
Petit détail mais qui pour moi est important : ces 2 agences vendent cette maison avec 50 000 euros d'écart, ai-je le droit de demander à racheter la maison au prix le plus bas? (j'ai retiré 5 à 10% pour la commission de l'agence et la maison est entre 20 000 à 30 000 euros moins cher que l'estimation que nous a donné oralement le proprio).
Avons-nous le droit de faire estimer nous même la maison dans le but de la racheter en sachant que nous ne sommes que locataires?

- il nous demande de lui donner une certaine somme en liquide comme garantie de notre bonne foi à vouloir plus tard acheter la maison, mais il est clair qu'il y aura une trace écrite, je ne vais pas lui donner un dessous de table comme ça, mais j'avoue que cette demande me "turlupine" et nous n'avons plus envie de lui donner cet argent quand on voit le montant des travaux qu'on va avoir à effectuer.


J'ai conscience que cette situation va paraître cocasse pour certains, mais nous ne sommes actuellement qu'en location donc nous ne risquons rien pour l'instant, mais mes doutes s'amplifient de jour en jour et rien ne nous empêchera de rester simples locataires et d'acheter notre propre logement d'ici 1 à 3 ans.

Si il y a le moindre risque pour nous, il est clair qu'on en restera là.

Je remercie par avance les personnes qui auront pris le temps de lire ce roman et de décortiquer mes différentes questions, j'espère que vous pourrez m'éclairer.

Et si certains points ne vous paraissent pas clairs, n'hésitez pas à me demander des explications.

Cordialement
orangine59
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar Ann Page » Ven 30 Juil, 2010 à 06:44:49

Bonjour,

Cet arrangement sous seing privé est non seulement illégal (détournement, pour exemple seulement, de la loi fiscale), mais en plus, ce qui est grave, c'est qu'il ne vous garantit aucunement ni le maintien dans les lieux, ni le transfert de propriété à terme. Le transfert de propriété ne peut être qu'un acte authentique, et le notaire dispose du monopole pour effectuer ces formalités. Un acte sous seing privé se verrait privé d'effet.

Quoi qu'il en soit, le bail de trois ans se renouvelle tacitement pour une même période indéfiniment, et le bailleur peut y mettre fin dans les conditions prévues par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, en son article 15.

Je ne saurais trop vous inciter à ne pas lui donner une somme en liquide.

La confiance, c'est bien et nécessaire, mais cela n'exclu aucunement de prendre quelques garanties. N'oubliez jamais que si les paroles s'envolent, les écrits restent.

En résumé, laissez tomber.

Cdt

Sacha
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar orangine59 » Ven 30 Juil, 2010 à 08:50:27

Merci Sacha pour votre réponse et vos conseils.

Il était prévu que nous signions un "accord" entre nous en ce mois d'août, accord que je voulais rédiger moi-même,stipulant qu'en cas d'achat de notre part la totalité des loyers versés depuis juin 2010 seraient déduit du prix de vente de la maison, que ce prix ne saurait excéder ------- euros car les gros travaux engagés de notre part et avec accord du bailleur ne sauraient permettre à une réestimation plus importante que le prix de départ entre lui et nous et que la somme de ----- euros serait déduite également car déjà versée au bailleur en main propre.

Il serait convenu que l'acte de vente serait signé bien sur chez sa notaire, laquelle est parfaitement au courant de l'affaire et lui a dit qu'il avait le droit de le faire. Elle nous a paru sérieuse lors de la signature du bail mais comme on dit "l'habit ne fait pas le moine" !

La location-vente telle que présentée sur les sites internet ne nous convient pas car seule une petite partie de la somme donnée est épargnée, c'est donc le propriétaire qui nous a proposé cet arrangement, pour que nous n'y perdions pas notre argent.

Nous sommes un peu déroutés car il nous a fait quelques cadeaux (nous avons emménagé 1 mois avant la signature du bail et il ne nous a fait payer que 30 % du loyer pour cette durée), on a sympathisé avec lui et sa famille (femme et enfants), il habite juste derrière chez nous et là nous gardons même sa maison et son chien pendant ses 3 semaines, il n'a pas été regardant sur ma situation (au chômage mais en formation) et il a accepté nos conditions de vie (chiens, chat, rongeurs etc....)....enfin plein de petites choses, en plus il est connu de tout le monde dans le village et aux alentours, au début ça nous a un peu éblouis (je dois le reconnaître) mais maintenant ça nous "saoulent" (excusez-moi du mot) plutôt qu'autre-chose.

Mais je ne sais pas, il y a une sonnette d'alarme qui sonne de temps en temps dans ma tête et qui me dis "méfie-toi"..... et pourtant je ne suis pas du genre à me jeter dans la gueule du loup mais je ne suis pas de la région, c'est mon ami qui a géré ça car il est d'ici, mais là on se demande si il ne veut pas nous endormir et on commence à s'en rendre compte.

Donc si vous me dites que cet accord, signé entre les 2 parties (sa femme n'est pas concernée car il a acheté avant de la connaître) n'aura aucune valeur dans 10, 15 ou 20 ans et que ça ne l'obligera pas à conclure avec nous chez sa notaire, il est clair qu'on ne le fera pas.

Et si nous ne restons finalement que simples locataires, avons-nous le droit d'exiger (en LAR) qu'il refasse aux normes toute l'électricité?

Cordialement
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar Ann Page » Ven 30 Juil, 2010 à 09:40:37

Vous ne pouvez verser des sommes maintenant et que ces sommes soient déduites du prix de vente si le postulat de départ est un contrat de bail. ....

Votre cas est trop complexe pour être traité par internet.

Je vous suggère très fortement de prendre RDV avec un notaire de votre choix, différent de celui du vendeur. En cas d'acte authentique, cela ne vous coûtera pas plus cher. Je pense que vous ne maîtrisez pas les conséquences de l'acte sous seing privé que vous envisagez (sans jugement de valeur de ma part bien entendu), en termes d'étendue de vos droits et obligations.

Concernant l'électricité : la norme est celle au jour de la location. A voir si l'installation est ou non dangereuse.

Je préfère vous faire part de mes doutes à la lecture de votre précédent message : vous dites que votre ami, de cette région, s'est occupé "de tout" ; avez vous pleine et entière confiance en lui ? Mesurez vous les conséquences de prendre un tel risque, ou même d'acheter un bien immobilier dans le cadre du concubinage , ce qui nécessite que vous ayez envisagé le futur ?

En tout état de cause, vous avez bien raison de vous poser tout un tas de questions, et de garder l'esprit et les yeux bien ouverts.
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar Kimy » Ven 30 Juil, 2010 à 09:58:39

Bonjour,

Et en cas de succession ?

Moi je me méfie beaucoup des notaires. Ils font tout pour « arranger » leurs clients.
Nous avons eu le cas dans notre famille. Mes parents ont donné, devant notaire, une maison à mon frère. Des années plus tard, quand mon frère à voulu vendre ce qu’il considérait être SA maison, il lui a fallu obtenir l’autorisation, devant notaire, de tous les frères et sœurs ET des conjoints pour ceux mariés sous le régime de la communauté….

A ce moment là, on a compris que le notaire avait "quelque peu arrangé" le contrat au moment de la donnation.
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar orangine59 » Ven 30 Juil, 2010 à 10:05:14

Je comprends vos remarques et je ne le prends pas mal, bien au contraire !

Je suis moi-même encore propriétaire d'un logement dans mon ancien département, j'ai déjà acheté 2 maison depuis 6 ans et j'en ai loué 2 aussi, mais jamais dans ces conditions là :wink:

Mon ami je lui fait confiance, nous allons d'ailleurs nous marier sous peu et c'est quelqu'un de confiance, je voulais simplement dire que c'est lui qui a eu les premiers contacts et fait les premières visites, et c'est lui aussi qui paie le loyer, les travaux etc...., moi je m'occupe plutôt du côté juridique, papier etc....et de savoir si je vends mon autre logement, que j'ai acheté quand je travaillais (c'est grâce à ce logement d'ailleurs que mon proprio a accepté ma situation de chômage), qui a lui aussi besoin de travaux si je veux le louer.

Enfin bref, je vais contacter un notaire et suivre vos conseils, en espérant trouver une réponse rapidement car le proprio revient dans 10 jours et il a déjà réclamé l'argent à mon ami et si les relations deviennent tendues, je pense que l'on partira.

Merci encore de votre patience et du temps que vous m'avez consacré.

Cordialement
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar orangine59 » Ven 30 Juil, 2010 à 10:33:35

Voilà, je viens de prendre rdv avec un autre notaire que le sien, nous y allons lundi matin, je vous tiens au courant.

Merci encore, bon week-end à tous et bon courage à toutes les personnes en difficultés qui luttent pour régler leurs problèmes
orangine59
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar zuqzuq69 » Dim 01 Aoû, 2010 à 00:02:23

Bonjour,
Je suis tombé par hasard sur votre post en cherchant également des conseils pour "ma" maison.

Votre histoire ma vraiment scotché tout simplement parce qu'elle ressemble a deux gouttes d'eau a la mienne.
J'ai emmenager avec mon conjoint en avril 2010 dans une maison sur laquelle on a craqué. Le propriétaire nous a fait un bail de location vente juste sur une feuille A4 sans son nom ni adresse, ni les notre d'ailleurs (je sais nous avons été cons de ne pas s'en etre rendu compte avant). Au debut le proprio voulais que l'on passe devant un notaire puis au final il nous a juste envoyer le bail par recomandé. Il nous a meme demander de l'argent pour avance sur la vente et pour qu'il soit sur que l'on lui achete la maison plus tard. Et pareil que vous, il nous a dit que tout les loyer allait etre déduit de la vente.
Il voulait également que l'on paie le loyer le 15 du mois precedent.
Nous devions faire les travaux, isolation, sol, peinture, electricité..etc
Il nous a demander deux mois de caution mais nous a dit qu'il encaisserai le cheque qu'en janvier 2011.

Seulement le soucis c'est que je n'ai jamais eu de quittance de loyer et lorsque je lui est demander sa a declencher une certaine guerre. Alors je me suis renseigner sur mon bail, j'ai été a l'ADIL. La dame là-bas ma bien renseigné et ma dit que mon bail ne valait rien. Mais vu que je lui paie un loyer tout les mois (par cheque heureusement) je suis considerer comme locataire et donc il se doit de louer son logement dans un état correcte et au normes.

Alors maintenant il ne me reste que 2 solutions:

1: Passer devant le notaire avec le proprio et établir un acte de "location vente", comme ca nous ne seront plus dans l'illegalité et plus couvert.
2: Lui envoyer une lettre AR en lui reclamant le mois de caution en trop et mes quittance de loyer et rester locataire (sachant qu'il ne voudra pas reconduire le bail dans trois ans). Et lui réclamant également la mise au norme de la maison a sa charge.

Nous ne savons pas quoi faire non plus. D'un coté nous avons flaché sur cette maison, mais en meme temps tout le monde nous dit qu'il vaut mieux abandonner..

Voila, je voulais juste vous dire que vous n'etiez pas la seule a etre dans cette situation.
zuqzuq69
 

Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar orangine59 » Dim 01 Aoû, 2010 à 12:21:56

Bonjour zuqzuq69

Merci d'avoir pris le temps d'exposer votre souci sur ce post

Après lecture il s'avère que votre situation est effectivement délicate car de notre côté, tout est en ordre, nous avons signé un bail en bonne et du forme devant notaire (et j'ai pris soin d'en relire la moindre ligne avant de le signer), le proprio ne nous a pas demandé de dépôt de garantie, ce qui est un bon point pour nous et il nous donne les quittances de loyer sans que nous les demandions.

Le souci c'est que vous n'avez pas de bail rédigé correctement car vos coordonnées ainsi que celle de votre propriétaire doivent être indiqué, donc oui je vous conseille de lui envoyer une Lettre Recommandée avec AR en lui demandant le remboursement du 2ème mois de dépôt de garantie car le 2ème mois est illégal.
Concernant les travaux, il ne peut lui être demandé (tjs par courrier avec AR) de les refaire uniquement si cela entraine une insalubrité ou si vous pouvez prouver qu'il y a un risque (comme de l'eau dégoulinant sur des fils éléctriques par exemple), mais les travaux de déco (peinture, moquette ou autres) sont à votre charge, pas à la sienne.

Avez-vous rédigé un état des lieux d'entrée en bonne et due forme? Car si vous ne l'avez pas fait, sachez que cela signifie que le logement vous a été loué en bon état et il pourra malheureusement jouer sur le dépôt de garantie en disant qu'à votre départ, il a du refaire tel ou tel travaux, il lui suffit pour cela de vous présenter des devis de travaux.

Je ne vous conseille qu'une chose ensuite c'est de PARTIR DE LA !

Et sachez qu'un bail rédigé chez un notaire coute en moyenne 700 euros (plus ou moins) la moitié est à votre charge et la moitié à la charge du bailleur.

Notre seule peur est de ne pas pouvoir acheter officiellement cette maison mais niveau location tout est en ordre, alors que votre location, elle, n'est déjà pas "aux normes".

Nous avons rendez-vous demain matin chez un autre notaire que celui de notre proprio, si une location-vente avec papier officiel n'est pas possible, alors nous achèterons ailleurs, je vous tiendrai au courant.

Bon courage à vous
orangine59
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar orangine59 » Dim 01 Aoû, 2010 à 12:26:46

Je viens de relire votre post, vous dites qu'il vous ai fait signer un bail de "location-vente" ???????

Cela ne peut se faire que chez le notaire, donc vous n'avez qu'on bail normal, la location-vente est plus compliquée car le loyer donné au bailleur contient une partie "loyer-occupation du logement" et une partie "épargne" qui sert à mettre une partie d'argent de côté, comme un apport lors d'un crédit.

Je dois poser de toute façon des questions sur cette fameuse location-vente à notre notaire demain, mais il est sur, pour vous, que vous n'êtes qu'en location normale.
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Re: Besoin de conseils pour une location-vente

Messagepar orangine59 » Lun 02 Aoû, 2010 à 10:59:50

Voilà, nous sommes de retour, le notaire a été de très bons conseils et en plus il n'a pas voulu être dédommagé alors que nous avons passé 1h avec lui.

Concrètement, la location-vente ne se fait plus car nombreux sont les notaires qui comparent ce système à une "chambre à gaz" pour les acheteurs.

Si on ne peut faire un prêt classique par le biais d'une banque, il faut alors faire une vente avec paiement à terme, c'est à dire qu'il s'agit d'une vente équivalente à une vente classique devant notaire, mais le paiement s'effectue de l'acheteur au propriétaire directement.
Le hic c'est qu'il y a forcément les frais de notaire + environ 2000 euros de frais d'acte à notre charge et ces 2 sommes n'étant pas prises en compte dans un prêt bancaire, c'est à nous de nous débrouiller donc soit on a cette somme de côté; soit il faut faire un prêt pour la payer.

Nous n'allons donc pas donner suite et resterons uniquement locataire, nous avons 3 ans pour effectuer de nouvelles recherches et trouver un bien de moindre coût qui correspondra plus à notre budget.

Reste encore à l'annoncer à notre bailleur, ça c'est une autre histoire :wink:
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Mon sujet est résolu

Messagepar Résolu [BOT] » Mar 17 Aoû, 2010 à 08:00:41

Bonjour :D

C'est une bonne nouvelle! Merci de nous avoir tenu informé :D

Nous remercions les bénévoles pour l'aide apportée à ce litige.

L'association vit en partie grâce à vos cotisations..

Si vous souhaitez nous aider à vous aider : :arrow: http://soutien.association.lesarnaques.org/

N'hésitez pas à parler de ce site autour de vous !

Merci pour votre soutien.
Résolu [BOT]
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