Bonjour,
J'ai été contacté par cet organisme, lequel dispose d'un site Web (
http://www.ceif.fr), et rencontré un fiscaliste partenaire de l'association, qui m'a proposé l'acquisition d'un bien immobilier en RR (Robien Recentré) pour écomiser des impôts. L'organisme se prétendait mandé par les impôts, ce qui est mensonger.
J'ai vérifié, cette association est bien déclaré au journal officiel. Par contre, je ne sais pas à quoi correspond la mention "d'utilité fiscale" qui figure sur leur site, et dont je ne trouve la signification nulle part.
2 points me paraissent obscurs dans ce montage:
- L'adresse et le numéro de téléphone de l'association sont strictement identiques à ceux du siège social d'une des sociétés de défiscalisation partenaires de l'association (faites une recherche sur Google avec le numéro de téléphone figurant sur le site). L'indépendance de l'association vis-à -vis de ses partenaires n'est plus garantie dans ces conditions. L'association-qui-vous-veut-du-bien-et-vous-fait-economiser-des-impots ne serait-elle qu'une vitrine rassurante montée par des sociétés de défiscalisation? Le doute est permis.
- le financement du conseil qui vous est prodigué est assuré par les partenaires du CEIF. Vu que le fiscaliste ne travaille pas pro bono, je suppose que ce sont les banques ou promoteurs qui vont au final payer la prestation. Laquelle fatalement sera répercutée dans l'achat ou le prêt que vous allez contracter. Au final, c'est donc vous qui paierez intégralement cette prestation de conseil, qui semble grassement rénumérée (des sources sur le web parlent de rénumérations de 10000 euros).
J'ai refusé la proposition qui m'était faite notamment pour les raisons suivantes:
- lieu immobilier très éloigné, ce qui ne permet pas d'en assurer un suivi régulier, ni de juger pleinement de la qualité de l'investissement, faute de connaissance du terrain.
- oubli de certains éléments dans la simulation faite : frais de notaire, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts bancaires qu'il faudrait encore rembourser au bout de 9 ans quand vous revendez l'appartement.
- inconnus quant à l'évolution de ma situation professionnelle.
- montant trop élevé de l'acquisition. En regardant sur seloger.com, j'ai vu que l'appartement était 50% au-dessus de la moyenne des appartements offrant les mêmes services, et avec la même surface. C'est trop cher payé pour du neuf.
- le taux de l'emprunt me paraissait trop élevé.
- même si on vous propose une offre packagée, et qu'on vous présente le tout comme un montage fiscal, c'est un achat immobilier que vous faites, avec tous les risques que ça génère.
J'ai fait le tour des sites traitant de défiscalisation. Il apparait que:
- si des sociétés mentionnent 100 lois de défiscalisation sur leur site, en pratique c'est très souvent Girardin/Robien qui vous sera proposé.
- les investissements Robien présentent des risques : marché immobilier qui est au plus haut actuellement et tient artificiellement grace au Robien, promoteurs qui ont senti l'argent facile et majorent les prix de 20%, mauvaises qualité de certaines réalisations, marché saturé par endroit qui fait que vous ne pourrez pas trouver un locataire, risque de perte à la revente du fait de saturation du marché. Au final, il faut faire très attention à ce que vos économies ne servent uniquement à financer les intermédiaires (banques, cabinet, fiscaliste), en vous laissant assumer seul tous les risques.
- dans le cas d'un RR, si vous ne trouvez pas un locataire dans les 12 mois, vous perdez le bénéfice de la défiscalisation. Avec une opération financée en partie par les économies d'impôts, vous êtes alors dans la (censuré).
- les conseillers vraiment indépendants ne vendent plus de Robien depuis un an.
Recherchez "robien arnaques" sur Google, et vous aurez une idée de ce que ça peut donner dans le pire des cas, quand les problèmes se cumulent : malfaçons, pas de locataire, trop cher, difficulté à la revente. La citrouille ne se transforme pas toujours en carosse.
La seule garantie que vous ayiez au final si vous vous lancez dans une opération packagée pour vous, c'est la confiance que vous avez en le fiscaliste.
Dans mon cas, la personne rencontrée n'avait visiblement que peu de clients (le carnet de rendez-vous qu'elle a ouvert devant moi était vide sur 8 jours), et beaucoup d'indicateurs étaient au rouge.
Au final, j'ai opté pour la prudence. Je paierai mes impôts.
Il y a sans doute beaucoup de gens intègres et compétents dans ce secteur, mais sans doute encore plus de requins. Comme d'habitude, ceux qui viendront vers vous sans avoir été sollicités ne sont pas forcément les mieux intentionés. Prudence donc avant de se lancer dans ce type d'opérations.