[Répondu] Calcul charges locatives

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Problèmes de copropriété, syndic ...

[Répondu] Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 15 Mar 2013 13:37

Bonjour

Je loue un logement dans un petit immeuble en copropriété, géré par un Syndic bénévole. Comment calculer le montant de mes charges locatives ? Sachant que mon bailleur refuse** de me communiquer le mode de répartition des charges et qu'il est impossible de consulter les factures de ces même charges. Lui et le Syndic disent que je n'ai absolument pas le droit de les voir, ces factures, même celles qui concernent les locataires (??)
Donc on part sur le fait que je loue 44,92 millièmes de cette copropriété. Les parties communes de l'immeuble ont une superficie de 929,44 m2 et mon appartement a une surface habitable de 34,27 m2 .. Je suis désolée je n'ai pas d'autres informations de plus à vous donner. Vu que je n'ai aucun papier autre que le décompte des charges...

Je vous remercie d'avance

Cat.
** Je sais que vous aller me dire qu'il est obligé de me donner les papiers obligatoires, mais il ne le fait pas ! Donc j'essaye de me débrouiller par moi-même. Je n'en peux plus de me disputer avec mon bailleur et de l'entendre littéralement hurler chaque année, au moment de la régularisation...
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 15 Mar 2013 15:17

Bonjour
Vous souhaitez avoir des précisions sur le montant annuel des charges locatives

Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l’argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions.

N’hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, pour une première demande, la lettre recommandée ne s’impose pas, et un courrier simple suffit.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 dernier alinéa, prévoit que, «un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires».

Madame, Monsieur,

Vous m’avez fait parvenir la régularisation des charges pour l’année passée, d’où il ressort que je vous devrais (…) euros.

Ce montant m’étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)

(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur…), comme la loi le prévoit.

(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.

(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l’envoi du décompte de régularisation.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)

Sans réponse ou pas satisfaisante après 10jours , la même en reco AR et vous en gardez un double et preuve d'envoi
de la poste . Encore 10 jours et http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml saisine du juge proximité ou il sera convoqué comme vous pour explications
Le cout est de 35€TTC en timbre fiscal et sera finalement gratuit pur vous car le juge le condamnera au remboursement plus de dommages et intérêts
filochard
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 15 Mar 2013 22:03

Bonsoir Filochard ?

Merci pour votre réponse, mais vous savez, je sais tout ça ! Merci pour la lettre aussi...Donc d'aprés le peu d'indices que j'ai donné, on ne peux pas calculer sa part des charges, de ce que je comprends...
Sinon pour le bailleur, je pensais saisir la commission de conciliation et s'il ne se présente pas à la convocation ( comme il l'a promis), et bien ça sera son problème ! De toute façon, je ne suis pas tenue de payer des charges qui ne sont pas justifiées (à condition que je les lui réclame par une lettre recommandée) ! Il s'enfonce tout seul en fait ! Moi j'ai la conscience tranquille .. La justice verra que de mon côté, je fais le nécéssaire pour arranger les choses et les faire correctement ! Pas lui, puisqu'il essaye toujours de me faire payer ses charges de propriétaire, ne fournit pas les papiers aussi facile à donner qu'obligatoires.. Etc .. C'est une longue histoire, je crois que je vais écrire un livre à ce sujet !!

Bonne soirée, merci

Cat.
Catimage
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 15 Mar 2013 23:22

Je vous ai donné la solution mais vous faites comme vous voulez
Pour qui paie chaque mois des charges une régulation est obligatoire chaque année
donc une remise a zéro des comptes (RAZ)
Fatigué de dispute annuelles sur ce sujet , solution très simple il vend ou fait gérer par une agence
Cela lui coutera environ de 6 à 8 % du loyer selon la gourmandise de l'agence et plus de soucis
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 16 Mar 2013 07:19

Bonjour Filochard ♫

Ma question portait sur le calcul de mes charges locatives et je ne sais toujours pas comment faire...Ma question initiale était :
'' Donc on part sur le fait que je loue 44,92 millièmes de cette copropriété. Les parties communes de l'immeuble ont une superficie de 929,44 m2 et mon appartement a une surface habitable de 34,27 m2 '' .. J'essaye de me débrouiller par moi-même dans un premier temps, vous comprenez ?

Bon Dimanche à vous

Cat.
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 16 Mar 2013 12:10

Bonjour
En locatif peu importe la surface exacte
Vous louez une partie de l'immeuble dont votre logement et les parties communes
Votre location les tantièmes ou millièmes sont toujours par 1000 ou 10OOO et ceci doit être indiqué sur le bail
Ce qui facilite le comptage des voix des copropriétaires en AG et simplifie une régulation pour le bailleur
Il vous faut le total payé pour immeuble et vos tantièmes dans cet immeuble

En exemple la régulation que je viens de faire à un locataire
Bxxxxx Mars 2013 date xxxxx
Copies archives perso et locataire
Régulation des charges de 2012 (cession 2011/2012)

Votre part de tantièmes sur immeuble 94 /1 000 pour F3 avec sa cave N° 6
Rappel de régulation précédente ( …)
Ramonage Total 552,79 …. 94/1000 soit 51,96 € (49,98)

Tonte espaces vert 739,49 …… 94/1000 soit 69,51 € (68,14)

Électricité commune (Minuterie et VMC)
544 ,59 ……94/1000 51 ,19 (41,48)
Travaux à charge locataire interphone et porte zéro (14,04)

Eau total Immeuble 1970 ,28 € pour 468 m3
Ce qui fait le m3 à 4,21
Votre consommation de 1108 à 1140 est de 32m3
Votre total eau 32x4,21= soit 134,72 (148,81)

Frais de relevé de compteurs 1/10 soit 170,07 soit 17, 01 (16,46)

TOM Taxe ordures ménagères sur notre taxe foncière
Payé par régulation particulière avec fourniture de copie TF 50 €

Tout est consultable à notre domicile 1 mois sur RDV selon la loi
Rappel de notre téléphone :02 XX XX XX XX
Total charges 324,39
Reçu en provision de charges 12 x 30 = 360 €
Votre compte est en Positif de 35 61 €
Veuillez trouver ci-joint le chèque correspondant
Cordialement à vous
M et Mme xxxxxxxxx
Notez que : Comme la TEOM est désormais réglée par régulation particulière en novembre
25 € seront suffisants au lieu de 30

Depuis des années jamais de visites et de contrôle par un locataire
Car c'est de mon avis du net et clair
En charge tout bénéfice est interdit c'est un simple remboursement des frais du proprio pour le logement loué
filochard
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 16 Mar 2013 13:14

Bonjour Filochard

Et bien ! Si tous les bailleurs étaient comme vous, les Adil est autres organismes de ce genre n'auraient plus de travail ! Bravo ! ... Rire... Bon, si j'ai tout bien compris, je dois prendre les sommes une par une et les multiplier par mes millièmes, ex :
- le montant de l'EDF pour les parties communes, sur le décompte des charges en 2011 était de : 580,48 €. Je le multiplie par 0.04492 (44.92/1000) = 26,07 € .. Et je fais pareil avec toutes les sommes du décompte. Ensuite j'aditionne le tout, et j'obtiens le total pour l'année, c'est bien ça ? ... Je ne veux pas vous embêter, c'est juste que je veux être sure d'avoir bien compris.. Ensuite je ne vous ennuierai plus, c'est promis ! .. !o!

Merci et bon dimanche à vous

Cat.
Ps : pourquoi à côté des chiffre que vous obtenez aprés avoir multiplié par les millièmes, vous mettez un autre chiffre entre parenthèses ? Ex: pour la somme du ramonage que vous avez noté : -Ramonage Total 552,79 …. 94/1000 soit 51,96 € (49,98)<<<< d'où sort ce chiffre ? Et lequel retenez vous pour faire payer votre locataire, 51,96 € ou 49,98 ?
Merci encore !
Catimage
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 16 Mar 2013 16:04

Re
Vous avez du lire en diagonale. j'indique :Rappel de régulation précédente ( …)
Donc de l'an passé ,pour que locataire se rende compte des augmentations de tarifs des fournisseurs

Vous lisez mal aussi :le montant de l'EDF pour les parties communes, sur le décompte des charges en 2011 était de : 580,48 €. Je le multiplie par 0.04492 (44.92/1000) = 26,07 € .. Et je fais pareil avec toutes les sommes du décompte. Ensuite j'aditionne le tout, et j'obtiens le total pour l'année, ? ? ? ? ? ?
Corrigé
EDF pour les parties communes minuterie et VMC 544 ,59 en total immeuble les tantièmes sont de
94 /1000 donc je divise par 1000 et X par 94 ce qui fait 51,19146 exactement donc 51€,19 centimes
l'année dernière il avait payé moins (41,48) sans doute moins de minuterie ou d'éclairage de couloir cave
Mon voisin de palier paie davantage car il possède 104 tantièmes et moi 94 mais c'est un F4
et tout pareil pour chaque rubrique
Ensuite addition générale et RAZ ou reset des comptes de provisions charges
Vous dites "Ensuite je ne vous ennuierai plus, c'est promis" mais vous ne m’ennuyez pas , mon plaisir comme beaucoup de répondeurs , est de répondre bien plus que la télé
filochard
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 16 Mar 2013 21:18

Bonsoir Filochard

Je voulais juste en donnant mon exemple personnel ( par ex: mon EDF de 2011), être sure d'avoir bien compris. Donc les calculs que j'ai fait pour mon cas (EDF), c'est bien ça ? :
Sur mon décompte des charges en 2011 l'EDF était de : 580,48 €. Je le multiplie par 0.04492 (44.92/1000) = 26,07 € .. Et je fais ça pour tous les autres montants, puis j'aditionne les chiffres obtenus et voilà. J'ai bien compris donc, pour la marche à suivre ?

Ok, je vois ce que veulent dire les chiffres que vous avez mis entre parenthèses. Je n'y avait pas pensé ! Désolée...

Merci et une bonne soirée à vous !

Cat.
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 17 Mar 2013 09:29

re
Il,s'agit EDF ou du fournisseur d'électricité, ils sont une dizaine sur le marché, vous avez le choix du fournisseur
Et de l'électricité commune , minuterie , éclairage commun VMC
Vous devez avoir votre compteur pour votre conso personnelle et en payer les factures
la revente est interdite et même céder gratuitement ceci est écrit en clair sur le contrat
filochard
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 17 Mar 2013 09:46

Bonjour Filochard

Il s'agissait de l'EDF des parties communes bien sûr ! Tous les appartements de l'immeuble où je vis, ont compteur individuel (heureusement!) J'ai dit ' mon ' dans mon dernier post, pour ne pas que vous pensiez que je faisais allusion à celui que vous avez mentionné dans votre avant dernier post. Donc je présume que le calcul que j'ai fait est bon.... En fait c'est simple, mais encore faut il le savoir !.. !o!

Merci et bon dimanche à vous

Cat.
Catimage
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 17 Mar 2013 10:22

Ok Vous savez donc faire une régulation et surtout vérifier celle faite par votre syndic
je vous rappelle que: Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Et que en charge tout bénéfice est interdit
Bon dimanche à vous
filochard
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 17 Mar 2013 10:33

Re Filochard !

J'ai lu que pour les copropriétés, les calculs se font au millièmes et non aux tantièmes... Vous dites : '' En charge tout bénéfice est interdit '', auriez vous sous la main, un texte de loi ou un écrit / site qui le dit ?

Bon dimanche, merci encore !

Cat.
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 17 Mar 2013 12:09

Re
Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire, car elles correspondent à l'usage du logement et de l'immeuble.
Donc pas de bénéfice faire car pas imposables en revenus
Tantièmes ou millièmes c'est du tout pareil
je vous conseille de lire ce site sur les charges que votre bailleur et syndic bénévole (donc gratuit) devraient connaitre
http://vosdroits.service-public.fr/F947.xhtml#N100F6
Vous y trouverez aussi la lettre de demande pour obtenir du propriétaire des précisions sur le montant des charges locatives

Moi j'ai un syndic payant (Foncia) souvent décrié en EDL principalement sur internet pour sa filiale d'état des lieux et très satisfait en gestion
je gère les locataires seul bail et EDL gratuits
Cordialement à vous
filochard
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 17 Mar 2013 13:34

Re bonjour Filochard

Ok, je comprends pourquoi pas de bénéfices à faire sur la chages locatives. Et oui, ça n'est pas imposable ... Merci pour le lien, je le connaissais. Mais mon baileur ainsi que le syndic bénévole, ne veulent apparemment RIEN savoir au sujet des lois ! Ils veulent faire ce qu'ils veulent, c'est à dire : faire payer aux locataires le maximum de leurs charges de proprétaires. Ils s'entendent comme larrons en foire ! Mon bailleur est trés satisfait de ce que fait le syndic donc.

Vous savez je leur ai donné TOUS les textes de loi qu'ils sont supposés connaître, mais ils n'en font qu'à leur tête.. Si mon bailleur continue, je lui donnerai rendez vous à la Commission de Conciliation de ma région.. Pour commencer.

Je sais aussi que, en cas de ' non présentation des pièces justificatives ' au sujet des charges, et à condition que je lui en ai fait la demande par lettre recommandée avec Accusé de réception, dans le mois qui suit la réception du décompte des charges, je suis en droit de ne pas les payer .. C'est ce qui lui pend au nez !
Quant au syndic bénévole (puisqu'il met dans la colonne ' part locative', des charges incombant aux propriétaires (dont il est lui-même), il mériterait que je le dénonce à la DGCCRF. Parce qu'il sait ce qu'il fait !
Je ne peux pas faire d'autre intervention auprés de lui que la DGCCRF, puisque je n'ai aucun lien de droit avec lui normalement. Bien que j'ai essayé de discuter avec lui et sa femme. Il y a beaucoup d'incohérences dans tous ce qu'ils disent /mensonges, sans compter qu'ils se contredisent même entre eux !
Par exemple : sa femme est d'accord sur le fait que les locataires voient les factures, mais lui prétend que ça ne regarde absolument pas les locataires (??)...

Ensuite, lui il prétend que pour la désinfection des vide-ordures, les locataires n'auraient à payer que les produits de désinfection, uniquement QUE dans le cas ou, le vide-ordure se trouverait dans la partie privative du locataire (??). Donc selon lui : : les vide-ordures étant dans parties communes, nous devons payer 100 %, soit : main d'oeuvre + produits utilisés (!!??).
Alors que les charges locatives ne concernent QUE les parties communes. Quant à sa femme à ce sujet, elle dit que les locataires doivent payer 40 % de la somme totale ! Ce qui ne l'empêche pas de faire payer au locataires 100 % !!
Il y a une semaine elle me disait : '' Ah mais, je croyais que c'était 50 / 50 ! '' ...??
Vous voyez la situation ? C'est DU GRAND N'IMPORTE QUOI donc... En fait, je me demande s'ils sont normaux ... Et le bailleur dans tout ça ? Et bien il est d'accord avec tout ce qu'ils disent, bien sûr puisqu'il veut alléger ses charges de propriétaire...

Bonne journée à vous et merci !

Cat.
Ps : le syndic m'a dit qu'il avait demandé à l'ARC** (ils sont abonnés), la véracité des textes de loi que je leur ai donné, et il dit qu'ils ne lui ont pas répndu à ce jour (ça fait 3 semaines!)... Dans ce cas, je pense que rien ne va changer de leur côté, ils vont continuer leurs M/.A.G.O.U.I.L.LE/S ... Je suis à peu prés sure qu'ils n'ont pas du tout écris à l'ARC.
** Association des Responsables de Copropriété
Catimage
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 17 Mar 2013 15:26

OK votre interlocuteur comme locataire est le propriétaire
écrivez lui en recoAR et apres 1O jours action le juge lui ajustera les bretelles ,et vous des dommages et intérêts en plus
du remboursement des frais il aura bien des choses à raconter à son copain syndic
ce n'est pas moi qui le ferais à votre place
1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur…), comme la loi le prévoit.
(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l’envoi du décompte de régularisation.
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
Bonne fin de soirée
filochard
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 17 Mar 2013 19:59

Merci Filochard pour toutes ces infos !

Bonne soirée

Cat.
Catimage
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APPEL A TEMOINS W9 : Vol d'eau et d'électricité

Messagepar Tristan723 » le 19 Mar 2013 13:47

Bonjour à tous,

Je suis journaliste pour la chaîne W9 et prépare actuellement un documentaire sur les petites combines auxquelles les Français ont recours pour faire face à la crise.

Je souhaite m'intéresser à la question du logement et montrer que de plus en plus de particuliers doivent falsifier leurs justificatifs de revenus pour louer un appartement.

- Vous recherchez un appartement à louer et envisagez de trafiquer vos fiches de paie ?
- Vous êtes propriétaire d'un bien, et votre locataire vous a remis un dossier falsifié ?

N’hésitez pas à me contacter au 01 82 28 31 13 ou à gabriel@soda-presse.fr

Dans un premier temps, je voudrais simplement en discuter par téléphone. Si vous souhaitiez témoigner dans ce documentaire, sachez que nous pourrions vous rendre anonyme et rester discrets concernant votre identité.

Merci à tous,

Gabriel
Journaliste "Enquête d’Action" (W9)
01 82 28 31 13 / gabriel@soda-presse.fr
Tristan723
Apprenti anti-arnaque
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar filochard » le 19 Mar 2013 22:14

Bonjour
Journaliste "Enquête d’Action" (W9)
01 82 28 31 13
Vous effectuez une recherche pour le numéro suivant :
01 82 28 31 13
Nous ne pouvons vous fournir de réponses
pour l'une des raisons suivantes :
---> L'opérateur s'est engagé à ne pas fournir d'information.
---> Ce numéro n'est pas répertorié dans notre base de données.
---> Il s'agit du numéro d'un poste interne dans une entreprise.
Nous avons toutefois trouvé 1 réponse pour ce numéro.
Afin de connaître, par téléphone, la ville d'appartenance de l'abonné
il vous suffit d'appeler le
0 899 78 9000 *
Un enquêteur masqué : non merci qu'il le reste
filochard
Maitre anti-arnaque
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Re: Calcul charges locatives

Messagepar Catimage » le 20 Mar 2013 10:26

Bonjour Filochard

J'ai encore une petite question, si tu veux bien (!o!), voici:
◘ Pour calculer mes millièmes, je dois bien ajouter les millièmes de l'appartement ( 41,98) à ceux de la cave (0,50) et à ceux de ma place de parking (2,44), ce qui fait : 44,92 **. C'est bien ça ?

Bonne journée, merci d'avance pour ton temps

Catherine
** à diviser par mille ensuite, bien sûr...
Catimage
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