Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

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Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 12 Jan 2013 23:20

Bonjour,

Je loue avec ma compagne depuis quelques mois un meublé dont les propriétaires sont bailleur pour la première fois... cela a posé de nombreux soucis (travaux promis fait avec retard, communications erratiques etc...) et l'ambiance est plutôt tendue malgré nos efforts pour rester courtois.

Après la question d'un de nos garants ("Au fait quel sera le montant de votre Taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?") et mon incapacité à y répondre pensant ne pas avoir à la payer, je me suis replongé dans notre bail où il me semblait qu'elle n'était pas citée...

En fait concernant les charges le paragraphe dit :

Les charges sont fixées forfaitairement à 110 € par mois. Elles seront acquittées en même temps que le loyer, c'est-à-dire mensuellement et d'avance, (soit un total mensuel de Y€). En fin d'année, le bailleur adresse au locataire la régularisation des charges établie par le Syndic et qui lui est adressée. Le montant des charges est révisé chaque année, au même titre que le loyer.

Le preneur supporte l'abonnement et la consommation d'électricité ainsi que la taxe d'habitation.


L'immeuble, possède un ascenseur (nous somme presque au dernier étage), est chauffé au gaz collectif et nous n'avons bien sûr pas souscrit à un quelconque service pour l'eau.

1) Soit je ne comprends pas la notion de charge forfaitaire, soit elle me semble contradictoire avec une régularisation à venir.
2) J'ai lu ça et là sur le net de nombreux avis divergent sur le statut du meublé face au charges, notamment le payement de la TEOM. Qu'en est-il réellement ? Je ne trouve pas de texte de loi explicite (ou que j'arrive à comprendre :mrgreen: ) à ce sujet.
3) Etant détaillé en toutes lettres ce qu'il reste à notre charge (électricité et Taxe d'habitation), l'absence d'indication sur la TEOM veut-elle dire qu'elle serait payée par le propriétaire ( j'en étais persuadé, n'étant pas indiquée sur le bail et payant des charges forfaitaires) ou qu'elle serait inclue dans les charges que nous avançons chaque mois ?

Les termes ne sont pas suffisamment clair et nous avons signé trop vite dans un contexte personnel peu propice à la réflexion posée... Aucune envie de tendre le bâton pour se faire battre en demandant leur avis aux propriétaires sans avoir auparavant de quoi argumenter, nous avons déjà constaté à nos dépends la difficulté de leur faire réalisé quoi que ce soit simplement promis par oral, aucune envie de recommencer.

J'aurais aimé savoir ce qu'il en réellement est pour les 3 points soulevés et si possible bénéficier de vos bons conseils :wink:

Merci d'avance et bonne soirée
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar dentex-dentex » le 13 Jan 2013 11:10

Bonjour,

Mealin a écrit:1) Soit je ne comprends pas la notion de charge forfaitaire, soit elle me semble contradictoire avec une régularisation à venir.

L'important est que la régularisation soit prévue au bail, elle devra donc être faite.
Même s'il aurait été plus juste de dire "une provision de charge de 110€ sera versée chaque mois".

Pour 2 et 3, C'est le loi du 6 juillet 89 qui impose le paiement de la TOM par le locataire. Le statut "meublé" de votre bail fait qu'il n'y est pas soumis (à moins que ce soit indiqué sur le bail, vous pouvez très bien convenir contractuellement avec le propriétaire de vous y soumettre).
Vous n'aurez donc pas à la payer.

Cdt.

PS: point important: l'EDL mentionne t-il bien les index des différents compteurs (EDF, eau, chauffage.......)?
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 13 Jan 2013 15:01

Merci pour cette réponse rapide dentex-dentex !

C'est la loi du 6 juillet 89 (article 23 si je comprends bien) qui impose le paiement de cette taxe ... ok.
Ce qui me manque en fait, ce serait davantage un texte de loi qui précise que le statut "meublé" créé une différence de traitement face à son paiement (particulièrement dans le cas où elle n'est pas précisée dans le bail).

Bien sûr dans toutes les erreurs commises lors de la signature, le relevé du compteur EDF a été fait ensemble mais pas noté sur l'EDL (ce qui nous a déjà posé problème vu que l'index de départ transmis à EDF était faux), mais en ce qui concerne l'eau et le chauffage nous n'avons rien du tout.

Est-il possible de demander un avenant à l'EDL où ces chiffres seraient indiqués ? Comment être sûr que l'on va nous communiquer les bons ?
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar LocataireVigilant » le 13 Jan 2013 15:44

Bonjour,

En meublé, y a-t-il un texte qui donne la liste des charges récupérables ?

Le bail fixe-t-il la liste de ces charges ?
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar dentex-dentex » le 13 Jan 2013 20:53

Mealin a écrit:Ce qui me manque en fait, ce serait davantage un texte de loi qui précise que le statut "meublé" créé une différence de traitement face à son paiement (particulièrement dans le cas où elle n'est pas précisée dans le bail).

Si le propriétaire vous demande de payer la TOM, vous lui répondrez que cela n'est pas prévu dans le bail.
S'il s'appuie sur la loi du 6 juillet 89 pour justifier sa demande, vous lui rétorquerez que s'agissant d'un meublé, la loi ne s'applique pas à ce contrat.

Vous trouverez la distinction faite entre les type de logement à l’article 2 (loi 89 toujours):
Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.


En ce qui concerne les compteurs d'eau et/ou de chauffage, il n'y en a pas forcement; la répartition peut se faire aux quantièmes. Il faudra alors établir un paiement au prorata du temps d'habitation pour les périodes de facturation ne comportant pas une occupation sur toute leur durée.


Les décrets de 87 concernant les charges locatives et les charges récupérables ne s'appliquent que dans le cadre de la loi du 6 juillet 89.

En meublé, celles-ci doivent être définies contractuellement.

Cdt.
dentex-dentex
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 13 Jan 2013 21:15

Merci beaucoup pour cette réponse encore une fois rapide mais aussi très claire et argumentée :D
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar LocataireVigilant » le 13 Jan 2013 21:58

Je vois tout de même un problème avec l'interprétation de dentex-dentex (qui se tient parfaitement compte tenu de la mauvaise rédaction du bail) : si on considère que le bail permet au propriétaire de récupérer les charges réelles de copropriété, le bailleur peut sans doute exiger la totalité de ces charges, puisque le décret de 1987 ne s'applique pas et que le bail est silencieux sur la liste des charges récupérables... Sauf à trouver une jurisprudence selon laquelle certaines charges ne peuvent par nature être locative, même dans un meublé.

Le locataire a sans doute intérêt à soutenir l'interprétation suivante :

- Si le bail parle de "forfait", il faut s'en tenir à ce forfait, sauf à considérer que les mots n'ont plus de sens.

- Ensuite, le bailleur peut tout à fait "adresser" au locataire la "régularisation du syndic" (en fait, le compte des charges de la copropriété, qui concerne l'ensemble de la copropriété et non un appartement précis) : cela ne signifie pas que le locataire doit verser une somme au vu du document qui lui est "adressé"...
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 13 Jan 2013 23:11

gasp ! Quand l'on pense avoir enfin compris on se rend compte que ça n'est pas si fixe que ça ... un vrai sac de noeuds !
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar LocataireVigilant » le 13 Jan 2013 23:35

Mealin a écrit:Quand l'on pense avoir enfin compris on se rend compte que ça n'est pas si fixe que ça ... un vrai sac de noeuds !


Par définition, l'interprétation d'un document contradictoire (entre "forfait" et "régularisation") et dont le contenu n'est guère encadré par la loi ne peut que poser des problèmes.

Vous pouvez adopter une approche pragmatique : attendez que l'on vous réclame quelque chose, et en fonction du montant que l'on vous réclamera éventuellement, étudiez s'il est utile de contester.
LocataireVigilant
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 13 Jan 2013 23:40

C'est ce à quoi nous comptions nous résoudre, mais au moins nous serons mieux préparé et plus aux aguets ! La question sera alors : "serons-nous en position de force pour négocier ou pas ... ?"
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 25 Jan 2013 17:09

Nous avons appris aujourd'hui qu'il n'y avait pas de compteurs d'eau, mais que cela fonctionnait avec des "tantièmes". Y a-t-il un moyen d'évaluer notre consommation quand même et les coûts qui pèse sur nos charges avant de recevoir les indications de régularisations ?

Cordialement
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar dentex-dentex » le 25 Jan 2013 18:49

Bonjour,

S'il n'y a pas de compteurs, l'eau se paye selon les tantièmes définis par le règlement de copropriété.

Par contre, la régularisation, si l'évaluation des charges a bien été faite en fonction du résultat de l'année précédente, ne devrait pas être importante.

Cdt.
dentex-dentex
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 25 Jan 2013 18:53

Sachant que l'appartement n'a pas été occupé "normalement" l'année précédente (travaux, changements de propriétaire), l'évaluation des charges doit être plutôt aléatoire.
Merci de votre réponse en tout cas.
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar dentex-dentex » le 25 Jan 2013 20:53

Que l'appartement ai été occupé ou non ne change pas le montant des charges, puisqu'il n'y a pas de compteurs individuels.

Cdt.
dentex-dentex
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 25 Jan 2013 21:53

Je dois mal comprendre la notion de tantième alors...

Dans ma tête :

Tous les ans il y a 1 facture globale pour la copropriété (donc influencée par l'utilisation cumulée plus ou moins importante de l'eau dans chaque logement) et ensuite elle se voit répartie sur les différents appartements selon une tranche (qui correspond plus ou moins à un pourcentage fixe) de cette facture.

Sur le total cela ne ferai pas beaucoup de différence (surtout sur un immeuble qui fait déjà 7 étage) mais cela influencera quand même le montant à payer au final si un appartement n'utilisait pas autant d'eau qu'en usage "normal". Par conséquent si les charges ont été indexées sur le montant du tantième de l'année précédente, avec notre usage plus important de l'eau, cela devrait alourdir la facture commune et donc dépasser (de peu probablement j'en conviens) le montant prévu inclus dans les charges.

Mon raisonnement est juste ou je suis complètement à côté de la plaque ? :mrgreen:
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar dentex-dentex » le 25 Jan 2013 22:16

Le raisonnement est juste....à condition qu'il n'y ai pas eu l'année suivante un autre appartement inoccupé dans l'immeuble:wink:

Cdt.
dentex-dentex
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar Mealin » le 25 Jan 2013 22:27

Ok, ça me rassure.

Merci.
Mealin
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Re: Charges forfaitaire - régularisation - TEOM

Messagepar dentex-dentex » le 26 Jan 2013 10:36

La différence ne serait de toute façon pas significative; s'il y a par exemple 30 logement, cela ne ferait que 1/30° (à pondérer en fonction des millièmes) du coût des consommables pour un logement.
Soit pour 500€ (par exemple) 16€/an.

Cdt.
dentex-dentex
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