decompte de charge et facture trop elevé

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decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar donshy » le 31 Jan 2014 16:35

Bonjour,

je viens vers vous avec quelques interrogations dont je n'ai pu trouver réponses.
J'ai été locataire d'un appartement durant 1 1/2 ans (1 avril 2012 - mi decembre 2013).
Il s'agit d'un maison divisé en 5 duplex, chacun ayant son bout de jardin
Le Loyer etait de 730 euros dont 50€ de charge.
Dans ces charges sont compris l'entretien du portail Electrique, l'entretien de la haie et l'entretien de la fosses septiques
J'ai demandé le decompte des charges 2012 et 2013 en quittant l'appartement

En 2012:
le décompte de charge se décompose comme tel:
- entretien portail 727.6
- EDF 153.37
- entretien haie 777.4
- fosse sceptique 749
- assurance plombier 350
- taxe ordures ménagères 526

je trouve les montants élevé et m'interroge sur l'assurance plombier. J'en fait part à l'agence immobilière qui dit se renseigner au pret du proprietaire
quelques semaines après je reçois le decompte 2013

en 2013
- entretien portail 802.5
- EDF 152.23
- entretien haie 822.85
- fosse sceptique 749
- assurance plombier
- taxe ordures ménagères 535
bizarrement l'assurance plombier à disparue mais l'entretien haie et portail ont augmenté de 80 et 50€

J'attendais de recevoir notre dépôt de garantie avant de déclencher mes actions.

Tout d'abord:
- on nous facture l'entretien d'une fosse septique or nous n'avons pas de fosses septique.
Il y a le tout à l'egout dans la rue mais etant en contre bas, il faut des pompes de relevage
J'ai trouver cette jurisprudence Cass. civ.III, 27 mai 2003, pourvoi no 01-12 002.qui dit que l'entretien des pompes de relevages est à la charge du proprietaire. est ce bon??
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, d'une part, qu'ayant exactement relevé que les charges récupérables étaient limitativement énumérées, le Tribunal a retenu, à bon droit, que l'entretien des pompes de relevage des eaux usées ne figurait pas dans les prestations dont le coût est imputable aux locataires ;


- La haie est une haie de cypres de 45m sur environ 2.50/3m de haut.
j'ai demandé des devis à d'autres entreprises (en attente de réception) , qui me chiffre l'entretien à la moitié du prix déjà

pour le portail je compte faire la même chose.
sur les autres locataires, 3 sont déjà ok avec moi et nous allons faire les démarches ensemble, il me reste une personne à solliciter, la 5eme etant nouvelle.
Ma question est comment dois je my prendre et quelles sont mes recours?? en gros ça ne me dérange pas de payer pour l'entretien tant que le prix correspond reelement à la prestation.
je compte me rendre à l'adil de mon departement pour en savoir un peu plus.

merci en tout cas de votre aide, je suis un peu perdu dans tout ça.
donshy
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar filochard » le 31 Jan 2014 17:10

Bonjour
En 2012:le décompte de charge se décompose comme tel:
- entretien portail 727.6
- EDF 153.37
- entretien haie 777.4
- fosse sceptique 749
- assurance plombier 350
- taxe ordures ménagères 526

Il s'agit la d'un décompte de syndic vers le propriétaire , et certaine dépenses sont pour lui
comme entretien portail ,assurance plombier
Vous louez par agence qui est payée pour cela par le proprio : Faire les comptes de chacun
Vous n'avez sans doute pas les coordonnée du proprio , ce n'est pas important vous avez celle de son mandataire sur le bail , donc qu'il exécute ce pourquoi il est payé
Écrivez lui en reco AR et en gardez un double
Vous pouvez aussi voir à l'ADIL

Vous avez nettement besoin d'une info charge en voici un résumé du plus important
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c’est un simple remboursement

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.
Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
filochard
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar donshy » le 31 Jan 2014 18:39

Il s'agit la d'un décompte de syndic vers le propriétaire , et certaine dépenses sont pour lui
comme entretien portail ,assurance plombier

Il n'y a pas de syndic, le propriétaire est le même pour les 5 appartements.
je comprends que l'assurance plombier est à sa charge mais pourquoi l'entretien du portail aussi? je n'ai pas trouvé de texte le montrant?

j'ai récupéré toute les factures et tout est noté à son nom

Vous n'avez sans doute pas les coordonnée du proprio

J'ai son adresse, il habite la maison en contre haut. En gros il a divisé son jardin et fait construire sur l'autre parti pour louer


Mon problème est que les montants des factures sont vraiment importants par rapport à la normal
donshy
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar filochard » le 31 Jan 2014 21:40

RE
Désolé je ne peu que vous répéter :
Le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires
Demandez une régulation claire et exacte en reco AR et en gardez un double
Pour conciliation au http://vosdroits.service-public.fr/part ... 1785.xhtml
Le juge de proximité est compétent pour juger des litiges civils de la vie courante n'excédant pas 4 000 €.

Voyez aussi votre adil et c'est gratuit http://www.anil.org/votre-adil/
filochard
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar Zebuel » le 03 Fév 2014 10:39

Bonjour,
donshy a écrit:entretien portail 802.5

La somme me paraît très importante...
Qu'entend il par "entretien"?
L'éthique de réciprocité...
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar donshy » le 03 Fév 2014 18:54

Bonjour,

voici la facture fournit par le propriétaire pour le portail:
Image

Après demande à l'adil .voici leur réponse
L’entretien du portail n’est pas expressément visé par le décret 87-712(document ci attaché) concernant les charges « dîtes récupérables » , liste limitative.


après comme c'est marqué dans notre bail, je pense qu'on était prévenu donc on a accepté de payé cet entretien non?
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar Zebuel » le 04 Fév 2014 10:13

Bonjour,
suivez la réponse fournie par l'ADIL.
L'entretien du portail n'est pas une charge récupérable par le locataire.

donshy a écrit:après comme c'est marqué dans notre bail, je pense qu'on était prévenu donc on a accepté de payé cet entretien non?

Toute clause en contradiction avec a loi est réputée non écrite.
Elle n'a donc aucune valeur.
L'éthique de réciprocité...
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar donshy » le 04 Fév 2014 12:10

merci Zebuel pour ta réponse mais j'ai quand même un doute
dans le décret il est noté
Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;


notre portail est Electrique, et s'ouvre avec un bip. ne s'agit il donc pas d'un dispositif d'ouverture automatique?
si non? qu'est ce qu'un dispositif d'ouverture automatique??

désolé pour toute ces questions, j'essaye d'y voir un peu plus clair
et merci d'avance
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar Zebuel » le 04 Fév 2014 12:36

Peut être ai je du mal à ouvrir les yeux ce matin mais je ne vois pas cette section dans le décret.
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148
L'éthique de réciprocité...
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar donshy » le 04 Fév 2014 17:22

c'est dans le décret n°87-173 du 26 août 1987
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=6E2614BC729F301E9CE6BF4A234128AB.tpdjo14v_2?cidTexte=LEGITEXT000006066149&dateTexte=vig

dans la partie charge récupérable
le 2 du grand VII
donshy
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar Zebuel » le 04 Fév 2014 17:44

Je confirme : je n'avais pas les yeux ouverts.
Ce type de charge est donc bien récupérable...
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar donshy » le 04 Fév 2014 18:44

ok c'est bien ce que je me disais, csi j'avais eu un portail tout simple là il n'y avait pas de charge mais vu qu'il y est automatique c'est à nous d'en faire l'entretien.

Chose que je ne contredis pas de base par contre le montant!!!
j'ai mis la photo plus haut, il n'y a rien d'indiquer, à par l'ensemble et le montant, et je trouve ça énorme 800€ pour "débrayer et rembrayer" notre portail.
De même l'augmentation de 80€ en un an

Si je fais des devis par d'autre boite et que ceux ci sont bien inférieur, quelle est mon recours?
donshy
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar filochard » le 04 Fév 2014 19:29

Re Vu
Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée
Sauf à changer la pile et un peu de graisse un entretien de portail s’arrête la
Ce n'est plus un entretien mais une remise à neuf , dont la demande est discutable car devis non détaillé et motif de panne non indiquée N° de siret illisible donc invérifiable
De plus le proprio est tenu de faire le compte exact pour chaque locataire selon ses tantièmes dans l'immeuble ou sa surface louée donc le mode le plus juste
Ici il envisage d'encaisser le total par chacun d'entre eux
Vraiment un litige à faire régler par tribunal de proximité
filochard
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar donshy » le 05 Fév 2014 00:08

Merci pour ta réponse filochard.

Le numéro de Siret est floue a cause du scan mais sinon l'entreprise existe bien. J'ai fait vérifier par une connaissance. Basé a 30km de chez nous le propriétaire de la boite habite le même village que notre proprio (coïncidence ?)

La c'est la facture globale mais sinon c'est bien repartit entre chaque appartement.

C'est surtout le prix qui m'arrête la et la facture peut détailler.
Je prends des que j'ai les infos nécessaires rdv avec l'adil.

J'ai une autre question. Le proprio nous a rendu notre chèque de caution moins 8euros de recul de charge. Si nous ne sommes pas d'accord avec les charges pouvons nous quand même encaisser le chèque ?
C'est quand même 700euros mais je ne voudrais pas qu'on me dise vous avez encaissé donc vous étiez d'accord
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar Zebuel » le 05 Fév 2014 10:25

Bonjour,
800€ pour un entretien reste, come mon premier post, très élevé...
S'il s'agit d'un seul portail automatique alors le montant est surévalué...

Mes parents sont propriétaires dans une copropriété avec parties extérieures communes et portail automatique.
L'entretien doit, de tête, ne pas dépasser les 200€.

800€ pourrait correspondre au montant de la main d'œuvre pour monter un portail... :roll:

Le fait d'encaisser le chèque ne veut pas forcément dire que le litige est clos.
L'éthique de réciprocité...
Zebuel
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Re: decompte de charge et facture trop elevé

Messagepar filochard » le 05 Fév 2014 11:29

Re
en 2013
- entretien portail 802.5
- EDF 152.23
- entretien haie 822.85
- fosse sceptique 749
- assurance plombier
- taxe ordures ménagères 535
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.

-Entretien portail 802.5 refusé à ce prix c'est pour le proprio
-EDF 152.23 Si c'est minuterie , éclairage commun , fonctionnement portail OK mais à partager aux tantièmes par le proprio
-entretien haie 822.85 OK mais à partager aux tantièmes par le proprio
-fosse sceptique 749 ? nous n'avons pas de fosses septique.
Il y a le tout à l'egout dans la rue mais etant en contre bas, il faut des pompes de relevage
Mauvaise définition de la charge l' électricité et entretien des pompes éventuellement
- assurance plombier Sans objet c'est pour le proprio
-taxe ordures ménagères 535 ? Chacun sa poubelle ou poubelle commune ?
La taxe Enlèvement ordure ménagère TEOM est payée totalement par le propriétaire avec sa taxe foncière,vers le mois d’octobre et il dispose du droit de la répercuter en charges sur son ou ses locataires au prorata de votre location car ce sont bien vos ordures ménagères
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Article VIII. - Impositions et redevances Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. La TEOM est un impôt
Pour un locataire elle est payable au temps d’ occupation du logement à calculer par le proprio et à vérifier par vous
Il est indispensable avant de payer d'en avoir une copie et de vérifier l'adresse de la demande , en principe la votre (ceci particulièrement dans le cas ou le proprio loue plusieurs logements)
Une vérification de la somme demandée est aussi possible aux impôt , déjà vu des proprios qui font payer à leur locataire leur propre Taxe poubelle
filochard
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