www.lesarnaques.com , association pour la défense des consommateurs

de **micauder** » Sam 12 Jan, 2008 à 06:24:08

Bonjour,

Je vous remercie beaucoup pour votre site qui m'a beaucoup soulagé quand j'ai lu les messages sur les frais d'état des lieux !

Mais le problème, et c'est pour cela que je mets un nouveau message : mon cas diffère : nous, c'est l'huissier qui nous a envoyé la facture !

Mais je commence par le début : nous louons une maison (T6) à un particulier. Lors de la visite, c'est sa fille qui nous reçoit et nous prévient que l'état des lieux sera fait par huissier, à frais partagés.
Le jour de l'entrée des lieux (le 26 octobre 2007), l'huissier arrive et embrasse la fille du propriétaire et son mari, et les tutoie. Puis il fait l'état des lieux sans nous, à l'aide d'un dictaphone, accompagné par le gendre du proprio. Quand il a fini, il repart avec le proprio, la fille et le gendre.

Le 3 décembre, nous recevons le "PV de constat" estampillé "Copie", enfin l'état des lieux, incomplet (il manque le descriptif du jardin ! l'escalier intérieur..,), peu précis (il est noté carrelage dans la cuisine mais pas son état, alors qu'il est très usé, des carreaux manquent....) et erroné (lino blanc dans les WC sur l'EDL alors que le lino est bleu, par exemple).

A la fin de l' EDL, il y a les frais : 494,99 € TTC.
Joint à ce pv, il y a une facture de 247,50 € TTC qui nous est adressée avec papier à en tête de l'huissier.

J'ai repris l'EDL et j'ai fait une sorte d'avenant que j'ai adressé à mon proprio (LRAR) en rectifiant, en ajoutant, ce qui manquait, en précisant ce qui était vague....
Quand j'ai dit à la fille de mon proprio au téléphone que c'était vraiment cher, elle m'a dit qu'elle s'était aussi renseignée et que c'était les tarifs, car la maison est grande !

J' ai également envoyé un exemplaire à l'huissier en lui demandant des explications sur sa tarification car après avoir appelé 3 huissiers sur la même ville, le plus cher prenait 300 € TTC avec photos ! Je lui demandais dans quel contexte législatif il appliquait ce tarif, pourquoi ce n'était pas le tarif fixé par décret, et vu que c'était des honoraires libres, ne devait-il pas nous en informer auparavant ?
Cette lettre a été reçue le 13 décembre (AR) et j'attends toujours une réponse !
Entre-temps, j'apprends que cet huissier est le Président de la Chambre départementale des huissiers de mon département !

Alors, quel recours ? La facture émane de l'huissier ! Nous n'avons pas donné notre accord pour ces frais ! D'autant plus que j'ai appelé anonymement son cabinet et on m'a répondu que les tarifs allaient de à 280 € pour un état des lieux !
Quel recours puisqu'on ne peut s'adresser à la chambre des huissiers : il en est le président !

Merci de m'aider car j'ai lu beaucoup de sujets sur votre site mais je n'ai pas trouvé ce cas.

de **deltave** » Sam 12 Jan, 2008 à 12:00:07

Pas mal de poins sont abordés ici :

http://forum.lesarnaques.com/viewtopic.php?t=2922

de **micauder** » Sam 12 Jan, 2008 à 13:21:02

Merci mais comme je le dis, j'ai vu ce sujet mais il concerne les agences immobilières.

Je n'ai vu aucun cas où le litige était directement avec l'huissier, et qui plus est, Président de la Chambre des Huissiers, qui elle, est censée être garante de la déontologie de la profession !

C'est pour cela que je me suis permise de créer un nouveau message.

Mais merci pour la réponse.

de **a-tchoum** » Sam 12 Jan, 2008 à 13:58:07

Bonjour,

Déjà ça commence mal puisque c'est le propriétaire qui fait le choix d'utiliser un huissier. Le fait que vous ne vous y opposez pas ne met en rien sa prestation à votre charge ! (même partiellement :la fille vous l'a fait à l'esbrouf mais ça ne tient pas; il faudrait qu'elle puisse montrer un écrit de votre part qui refuse explicitement cette solution).
Répondez, avec ces éléments en LRAR à cet huissier qu'il s'est certainement trompé en vous adressant par erreur une facture qui ne vous concerne pas.
Envoyez à peu près le même courrier, en LRAR aussi à votre propriétaire.
Gardez soigneusement toute trace de vos échanges et les documents originaux que l'on vous a envoyés.
Prenez contact avec une association de défense de consommateurs / de locataires car effectivement, avec un huissier qui semble partie au litige, il vous faudra éviter tout impair juridique.

Cordialement.

de **micauder** » Dim 13 Jan, 2008 à 01:20:15

Merci pour votre réponse et je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite de l'affaire.

Donc, à suivre..... :roll:

de **charbo** » Dim 13 Jan, 2008 à 06:07:44

Où étiez vous durant l'état des lieux ???

Avez vous signez un document aprés l'état des lieux ??

Vous n'avez pas dit non pour l'établissement de l'état des lieux par un huissier...
Donc vous devez payer.
Mais le tarif me semble bien fort !!!!!!!!
il y a un tarif réglementaire pour les états des lieux !!!!
Contacter une assosiation de conso....
ou l'ADIL de votre département...
http://www.anil.org/adils/carte.htm pour connaître le tarif exacte !!

de Mi » Dim 13 Jan, 2008 à 20:18:06

Non, Charbo. L'état des lieux est dressé par huissier à frais partagés si le locataire par exemple refuse de dresser un état des lieux contradictoire. Ce n'est pas parce qu'il n'a pas refusé le recours à un huissier qu'il doit en payer les frais, quels qu'ils soient (je ne crois pas que l'état des lieux fasse partie des prestations tarifées des huissiers et les prix sont libres : rien à dire là dessus).

La solution proposée par a-tchoum est la bonne : répondre à l'huissier par recommandé AR que vous êtes étonné, qu'à aucun moment vous n'avez souhaité vous opposer à la réalisation d'un état des lieux contradictoire, et que vous présumez qu'il y a erreur dans la facturation qui vous est faite et qui est de la responsabilité de votre propriétaire.

Faites d'une pierre deux coups en intégrant dans cette lettre vos réserves sur le constat d'huissier : j'ai vu votre constat, or, j'ai écrit au propriétaire que j'ai vu ça, ça, ça en plus.

Et méfiance à l'avenir, on dirait que ce propriétaire est soit incompétent, soit malhonnête.

de **charbo** » Dim 13 Jan, 2008 à 22:24:12

Il n'est PAS illicite de partager les frais en 2 : Ce qui est illicite c'est de ne pas vous avoir proposé d'abord un EDL contradictoire !
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

de Mi » Dim 13 Jan, 2008 à 22:44:01

On est plus ou moins d'accord mais le résultat est que micauder n'a pas à en payer les frais.

Je cite la synthèse de l'ANIL sur ce point, lisible à cette page, et qui se base à la fois sur la loi de 89 et la jurisprudence :

Lorsque l'une des parties - le propriétaire ou le locataire - refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel à un huissier.
L'huissier convoque les deux parties, sept jours à l'avance par lettre recommandée : locataire et propriétaire ont intérêt à être présents pour faire leurs remarques.
L'huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l'état du logement.

de **micauder** » Lun 14 Jan, 2008 à 00:17:41

Merci pour toutes vos réponses et j'apporte quelques précisions et réponses à vos questions :

L'EDL s'est fait le jour de l'entrée dans les lieux : c'est comme cela que nous avons vu l'huissier faire la bise à la fille du propriétaire.

Nous n'avons rien signé puisqu'un constat d'huissier ne se signe pas ! C'est un constat.

Nous n'avions pas le choix (si ce n'est de partir !) puisque l'huissier nous a été imposé par les propriétaires.

Nous n'avons pas reçu de convocation non plus.

Pour les "oublis", les "erreurs" du PV, j'ai déjà fait un "avenant" que j'ai adressé en AR à nos propriétaires ET à l'huissier.
Pour l'huissier, j'avais fait une lettre lui demandant pourquoi c'était si cher, pourquoi pas le tarif par décret ? vu honoraires libres, pourquoi partager les frais en 2 vu qu'on ne l'a pas mandaté ? ET qu'il nous explique dans quel contexte juridique il nous adresse sa facture !
Il l'a reçue le 13/12 (AR !) et on attend toujours une réponse !!!

Merci Mi ! sur la page que vous citez en référence, on peut y lire un peu en-dessous :

"Combien coûte un état des lieux ?"

"Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel."

Il faut aussi que je vous cite un article de notre bail et vous aurez le tableau complet :

"Les frais et honoraires des présentes, en ce compris les frais d'établissement d'état des lieux, seront répartis par moitié entre bailleur et locataire."
C'est l'avant-dernier article de notre bail : "Frais"

MAIS dans les premières pages, l'article 12 : Etat des lieux, il est écrit :
"Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à frais partagés par moitié, lors de la remise et de la restitution des clés et joint au présent constat. A défaut d'état des lieux établi amiablement, celui-ci sera établi par huissier de justice....." et le reste est la copie de l'article 3 de la loi de 89.

Après avoir lu tout ce qui a été écrit dans ce forum, je ne crois pas que ce soit normal tout ça, non ?

Merci infiniment pour votre aide. Je vais suivre votre conseil et faire part à l'huissier de son "erreur" pour la facture.
A suivre....

de Mi » Lun 14 Jan, 2008 à 02:21:13

La loi de 89 est claire et d'ordre public. Votre bail n'est pas clair et n'est pas d'ordre public : en effet, les frais d'état des lieux, quand il y en a, et il n'y en a que quand il y a un huissier, sont partagés par moitié quand le locataire ou le propriétaire refuse de faire un état des lieux contradictoire. C'est la loi qui gagne :lol:

Combien vous pariez que c'est l'Ami Huissier qui a conseillé à votre propriétaire d'inscrire cette clause dans le bail ? L'Ami Huissier qui, du haut de ses longues études, s'est probablement mis en tête d'éduquer votre jeune propriétaire impressionnable. J'ai eu un pseudo-ami "éclairé" comme ça, un jour, ça m'a causé plein de problèmes :roll:

de **micauder** » Lun 14 Jan, 2008 à 10:06:42

Merci une fois de plus pour votre réponse !

Vous n'êtes pas la seule, bien sûr, à penser à une "entente" entre le proprio et l'huissier ! d'autant plus que celui-ci nous a dit que notre bail était un modèle standard ! Traitant un problème à la fois, je vous ai parlé du problème de l'état des lieux mais après résolution, il faudra qu'on s'occupe du bail ! Car là aussi, si vous reprenez les recommandations de la Commission des Clauses Abusives, on les retrouve presque toutes dans notre bail ! Y compris celles concernant les immeubles alors que nous louons une maison !

Je vous copie le corps de lettre que je vais adresser à l'huissier : (je viens de lui rappeler que nous lui avions demandé comment il justifiait ses honoraires et qu'il ne nous avait pas répondu !)

"De ce fait, nous nous sommes renseignés auprès de divers organismes d’état et organismes de défense des consommateurs.
Il apparaît que : ne nous étant à aucun moment opposés à un état des lieux à l’amiable, c’est bien Monsieur et Madame *****, nos propriétaires, qui ont fait appel à vos services (d’où vos honoraires librement négociés avec eux). Il y a donc erreur sur la facturation et nous vous prions de vous adresser à eux pour régler intégralement vos émoluments."

Dans le 1er courrier, je faisais l'ignorante; dans le 2ème, je recommence. Je ne veux pas me mettre en porte-à-faux vis-à-vis de lui (vu son statut) mais j'espère provoquer une réaction qui me permettrait de le contrer et surtout avoir toutes les preuves par écrit au cas où il faudrait aller en justice.

Qu'en pensez-vous ?
J'attends votre avis avant de l'envoyer. Merci d'avance pour votre aide.

de Mi » Lun 14 Jan, 2008 à 14:42:05

C'est fluide, clair, pas agressif, j'adore

Vous lui joignez la copie de ce que vous ajoutez à son état des lieux, avec ? Ca peut être bien, soit pour lui apprendre à faire un état des lieux correct :lol:

, soit aussi pour marquer le coup auprès de la propriétaire : si elle est copine avec l'huissier, elle verra bien ainsi que vous avez de la suite dans les idées.

Pour les clauses abusives du bail, tant qu'elles ne sont pas appliquées, tout va bien. Il faudra sans doute au fil de l'eau, quand elles seront appliquées, les réfuter.

de **micauder** » Lun 14 Jan, 2008 à 18:44:18

Merci pour ce compliment !

Pour la copie de l'avenant, il l'a déjà reçu avec le premier courrier où je lui demandais d'expliquer sa facture.

Pour les clauses abusives, celle sur l'état des lieux va probablement être ressortie pour le coût de l'état des lieux mais j'attends de pied ferme.

Pour les autres, je croyais qu'il fallait passer devant la commission de conciliation ou un juge pour les faire retirer ? Surtout qu'il y en a concernant la sortie et le dépôt de garantie.

J'ai appris plein de choses grâce à cette mésaventure et comme on dit : "nul n'est censé ignorer la loi" !
Et puis, j'ai connu votre site et ses précieux conseils et comptez sur moi pour vous faire de la pub (de la bonne pub, bien sûr!!! :wink:

) dans mon entourage !

Je vous tiens au courant pour la suite.....

de **charbo** » Lun 14 Jan, 2008 à 19:00:38

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/ ... -cher.html

de **charbo** » Lun 14 Jan, 2008 à 19:02:05

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/ ... -cher.html

de Mi » Lun 14 Jan, 2008 à 19:38:49

Je conviens que le cas est délicat, Charbo, car la propriétaire ne s'est pas clairement opposée à l'établissement d'un état des lieux contradictoire, et parce que la locataire ne s'est pas non plus opposée à la venue d'un huissier. Mais je maintiens que le partage des frais ne vaut que lorsqu'une des deux parties s'est opposée à l'établissement amiable de l'état des lieux.

Je vous invite à relire quelques réponses ministérielles. La n° 7859 parue au J.O. Ass. nat. le 7 août 1989, p. 3559., et visible sur le site de l'assemblée nationale :

L'article 3 de la loi no 86-1290 du 23 decembre 1986 precise les conditions d'etablissement de l'etat des lieux lors de la remise ou de la restitution des cles. Le principe est celui du contradictoire. Ce n'est qu'a defaut d'application de ce principe, par exemple par le refus d'une des parties de proceder a un constat de ce type, que l'etat des lieux est etabli par huissier ; dans ce cas, quelle que soit la partie au contrat qui a demande cette intervention, la remuneration est partagee par moitie. Chaque partie peut egalement se faire representer, a ses propres frais, par tout mandataire de son choix, pour l'etablissement d'un etat des lieux contradictoire.

La n° 34578, J.O.A.N. CR. 1er novembre 1999 :

En application de [la loi de 89], [...] lorsque l'une des parties fait appel à un huissier, ou à tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre partie ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté cet intermédiaire.

La Commission des clauses abusives édicte une recommandation portant sur les baux d'habitation, à toutes fins utiles, bien que cela ne recouvre pas exactement notre question :

[Est jugée abusive] 8. Clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l'état des lieux établi contradictoirement : article 3 alinéa 2 de la loi de 1989

Ce n'était pas un compliment, micauder, mais vraiment mon ressenti sur ce courrier. Vous êtes mûre pour devenir bénévole dans une asso de consommateurs :lol:

Pour les clauses abusives qui figurent dans votre bail, je ne sais pas ce qu'il vaut mieux faire entre les contester tout de suite ou les contester au moment où on vous souhaitera les imposer. Les deux sont faisables mais :
- vous contestez tout de suite : cela dégrade encore plus votre relation avec le propriétaire et cela ajoute des sujets de discorde alors que vous en avez déjà d'autres à traiter. Priorité au fait d'acter ce qui doit être ajouté à l'état des lieux d'entrée.
- vous contestez plus tard : cela retarde le réglement des litiges potentiels à venir : si on ne vous rend pas votre dépôt de garantie par exemple, la procédure devra être menée à ce moment-là. Si vous ouvrez un autre sujet pour nous en dire plus sur ce point, je pense qu'on pourra essayer de vous guider

de **micauder** » Mar 15 Jan, 2008 à 02:55:29

Charbo,

oui, j'ai mis un message sur ce site car je ne connaissais rien aux lois sur la location, du fait que nous avons loué par des organismes genre OPAC et nous n'avions jamais eu aucun souci.
Première location par un particulier : c'est la réception de l'état des lieux et surtout la facture qui m'ont fait commencer les recherches ! Merci Internet ! Mais les réponses sur ce site ne m'ont pas satisfaites ! Non pas parce qu'elles n'allaient pas dans mon sens, mais parce qu'elles n'expliquaient rien ou étaient en désaccord !

J'ai téléphoné à l'ADIL, à Service-public.fr...... et les réponses différaient : Net-iris me disait : faut tout payer, l'ADIL me disait : faut payer mais tarif par décret; et Service-public.fr me disait : faut pas payer !

Pour en revenir à notre affaire :
Comment payer les frais par moitié dans le cadre de la loi alors qu'il est stipulé que l'huissier doit convoquer les parties par LRAR : ça n'a pas été mon cas ! Nous étions présents pour l'entrée des lieux mais l'huissier doit convoquer pour être dans le cadre de l'art. 3.

De plus, on peut prendre le raisonnement dans l'autre sens : quand un huissier est rémunéré en honoraires libres, est-il le membre assermenté de justice qui intervient pour trancher un désaccord ou devient-il un prestataire de service ?

Selon la tarification des huissiers, je cite :

Art.17.- Sauf impossibilité majeure soumise à l'appréciation du magistrat taxateur, la perception des honoraires visés à l'article 16 est subordonnée dans tous les cas à l'avertissement préalable du mandant, par tout moyen, du caractère onéreux de la prestation de service et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir.

Dans notre cas, nous n'avons rien eu à dire quant au tarif de l'huissier !
Ceci prouve-t-il que nous ne sommes pas les mandants ?
Qand le prix est celui fixé par décret, alors oui, cela peut sous-entendre un désaccord comme le veut l'art 3 mais en honoraires libres, c'est comme demander l'intervention de quelqu'un : on lui demande un "devis" !

Quand la fille du proprio nous impose un huissier, dans le même temps, cela implique bien le fait qu'elle est contre un état des lieux à l'amiable, non ?

de Mi » Mar 15 Jan, 2008 à 11:31:31

C'est là qu'est le noeud du problème pour moi et je n'ai pas de réponse tranchée sur ce point. Mais de toute façon votre unique argument réside à mon sens dans cette absence de refus de l'état des lieux contradictoire. En effet, le tarif des huissiers semble pouvoir être un argument mais on dirait que cela concerne l'huissier plutôt que la propriétaire.

En plus votre problème pose une question plus générale, qui est la généralisation de la réalisation d'états des lieux par huissier. Tiens, mettons, si les agents immo en venaient à se décharger de cette tâche en se basant sur l'argumentation de Charbo ? Je trouve cela très possible.

de **ogobert** » Mar 15 Jan, 2008 à 12:39:13

Il y a 2 points je pense.

Le premier sont liés à l'huissier tarif et paiement
Le 2eme est l'état des lieu lui même

1) Pour l'huissier

a) Le tarif
http://www.quechoisir.org/Article.jsp?i ... CF0055EB1F
et
http://www.anil.org/actualite/ha83/loyers83.htm

La tarification des actes d'huissiers est réglementée par le décret du 12 décembre 1996.
Depuis cette date, l'état des lieux établi par huissier en application de la loi du 6 juillet 1989 est rémunéré forfaitairement quelle que soit la taille du logement et le temps nécessaire à sa rédaction.
Le tarif d'un état des lieux établi par huissier se compose des éléments suivants :
- une rémunération forfaitaire HT de l'huissier de 82.4 €
- la TVA (19.6 %) sur cette rémunération ;
- une indemnité pour frais de déplacement fixée à 5.58 €
- une taxe fiscale forfaitaire de 9.15 €.
Coût total état des lieux 113.28 €

Je n'ai pas été vérifié les textes des décrets en question donc c'est sans garantie...

b) paiement

Pour moi vous n'avez rien à payer

Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l'état des lieux n'entraîne aucuns frais.

Quand le recours à un huissier se révèle nécessaire par suite de désaccord, les frais sont partagés par moitié.

Reste le cas délicat où l'une des deux parties, en général le propriétaire, confie l'état des lieux à un huissier de sa seule initiative ou se fait représenter par un mandataire (agent immobilier, notaire, administrateur de biens, etc.). Il peut arriver alors que le propriétaire répercute la moitié de cette dépense sur le locataire. D'après une réponse ministérielle, seuls les frais de recours à un huissier par suite de désaccord peuvent être partagés avec le locataire. (Rép. Paillé, Joan, 1/11/99). Toute clause contraire stipulée dans le bail est frappée de nullité (loi du 13 juillet 2006 modifiant la loi du 6 juillet 1989).

Référence à vérifier !

2) maintennant le gros problème : l'Etat des Lieux lui même

Vous dites "il est noté carrelage dans la cuisine mais pas son état, alors qu'il est très usé, des carreaux manquent...."

Je suis étonné que personne ne l'ai signalé mais si l'EDL d'entrée signale juste "carrelage dans la cuisine" et que l'EDL de sortie metionne "carrelage dans la cuisine anormalement usé, carreaux manquants", votre propriétaire pourra tout à fait ( et je ne vois pas de raison pour laquelle il s'en priverait ! ) vous facturer le recarrelage de la cuisine, et la c'est des centaines, voir milliers d'euros !

Mon conseil : faite refaire à vos frais un état des lieux par un autre huissier, certes c'est un investissement mais je pense que vous serez gagnant à l'avenir...

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Etat des lieux : facture de l'huissier

Etat des lieux : facture de l'huissier

merci pour la réponse si rapide

merci

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