retenue reparations locatives

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retenue reparations locatives

Messagepar anieta » le 04 Fév 2012 16:37

Bonjour,
Suite à l'état des lieux sortant, Foncia me réclame 1160 euros : 2270 euros de retenue sur réparations - le depot de garantie de 1160
Est-ce légal? ont-ils le droit de réclamer en plus de la caution versée en début de bail ?
Lorsque j'ai fait l'état des lieux, l'expert mandaté par eux m'a bien dit et re-dit (car j'ai insisté) que ce n'était que de la vêtusté (après 4 ans ) et que , en aucun cas , on me le facturerait!
Et bien , je m'aperçois que tout a été facturé : 'indemnité forfaitiare suit dégradation minime, plafond entièrement jauni ' pour la cuisine facturé 40 euros !
Comment contester ?
Dans quel délai?
Faut-il aller au tribunal de suite ?
car je n'ai pas l'intention de me laisser faire...
merci pour votre aide
anieta
Élève anti-arnaque
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar anieta » le 04 Fév 2012 16:59

je rajoute car j'essaie de faire 'court' que sur l'état des lieux sortant, les croix sont placcées sur 'bon état' et 'état usagé' , rien sur 'mauvais état' ; lessivage de la porte palière ? pour quel motif?
réparation du robinet bloqué sur radiateur ? alors que je l'avais signalé à foncia
remplacement de 3 lames sur volet roulant ? pour quel motif ?
détartrage et nettoyage de l'évier : noté 'état usagé' facturé 20 euros
sur le congélateur , ils facturent la porte à 150 euros alors que c'est l'un des bacs qui est fissuré
le pare-douiche est remplacé intégralement , facturé 350 euros alors que c'est le joint d'étanchéité qui est noté 'fuyant''
et j'en passe...
faut-il tout récapituler ou tout 'réfuter en bloc'?
encore merci pour vos avis
anieta
Élève anti-arnaque
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar dentex-dentex » le 04 Fév 2012 18:51

Bonjour,

anieta a écrit:faut-il tout récapituler ou tout 'réfuter en bloc'?

Vous êtes redevable de toutes les dégradations de votre fait notées sur l'EDLs et non présente sur l'EDLe. Vous n'êtes pas responsable de la vétusté, ou dans l'exemple que vous citez du jaunissement de la peinture.
De plus il doit être tenu compte de la vétusté pour les dégâts qui vous sont imputables.
anieta a écrit:remplacement de 3 lames sur volet roulant ? pour quel motif ?

Y a t-il une mention sur l'EDL?
anieta a écrit:détartrage et nettoyage de l'évier

Ne peut être facturé que si la présence de tartre est notée sur l'EDL.


Cdt.
dentex-dentex
Dieu anti-arnaque
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar anieta » le 04 Fév 2012 20:20

Bonsoir,
Pour les volets , il s'agit de volets en pvc datant du début de la construction 1970 environ
EDLe, ils sont notés , EDLs, ils sont notés usagés aussi mais avec en annotation : 2 lames cassées
Je précise que l'EDLe est fait sur deux demi-feuilles et l'EDLs sur 3 feuilles A3 avec des cases à cocher.
Les deux lames ne sont pas cassées mais ont des éclats et ce depuis le début de la location.

Qu'en est-il de la vétusté?
anieta
Élève anti-arnaque
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar anieta » le 04 Fév 2012 20:31

Pour la cuisine, évier:
il est noté sur l'EDLs tartre et rayé

Pour la chambre 1 , il est noté sur l'EDLs 'traces noires' au plafond pour un état usagé; ils facturent donc 45€ pour le lessivage de l'ensemble (surface totale obligatoire)

POur la chambre 1, ils notent 'réparation du robinet de radiateur bloqué' alors que je l'avais signalé à foncia depuis le début ; ils ne l'ont jamais réparé, cout 40€

Pour la chambre 1, la porte est notée 'état usagé' cout 18€ pour lessivage

Je précise que l'agent soi-disant mandaté par foncia et se disant 'neutre' , m'a bien précisé que l'état usagé ne signifiait en rien que l'on me ferait payer la vétusté.

Encore merci pour votre aide,
cordialement,
anieta
Élève anti-arnaque
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar LocataireVigilant » le 04 Fév 2012 23:51

Bonjour,

Vous êtes théoriquement redevable de toutes les dégradations, hors vétusté, constatées entre l'EDL d'entrée et l'EDL de sortie. Vous parlez de signalement d'un robinet bloqué, mais avez-vous la preuve de ce signalement ? Sinon, oubliez vos 40 euros...

Vous devez, point par point, invoquer des raisons précises pour refuser de payer (dégradation déjà mentionnée sur l'EDL d'entrée, problème relevant de la vétusté, etc...).

Autre piste : contestez la qualité de l'"expert" (ce terme est généralement employée par Foncia mais ne signifie évidemment pas que l'intéressé ait une quelconque accréditation officielle : il s'agit simplement, loin de la présentation qui vous en a été faite dans le courrier d'accusé de réception de votre congé, d'un mandataire du bailleur) pour établir l'évaluation des réparations. Il me semble avoir lu que si des factures ne sont pas obligatoires, des devis doivent en revanche être établis dans les règles de l'art : à vérifier. De plus la loi de 1989 interdit, me semble-t-il, les évaluations réalisées unilatéralement par le bailleur.

Attention : des devis pourront toujours être présentés en cours de route pour régulariser la situation, mais quand on sait que certaines agences Foncia ne sont même pas capables de justifier correctement des charges alors que le propriétaire a été convoqué au tribunal d'instance, il existe une probabilité non négligeable pour que Foncia soit incapable de produire un devis.

Pour plus de précisions, voyez l'ADIL et apportez-leur le dossier.

Profitez de l'occasion qui vous est offerte de goûter aux pratiques de Foncia pour :
- exiger la régularisation (et la justification) de vos charges,
- exiger la restitution de tous frais indus (quittance, relance, etc.).

Ne laissez rien passer : même si c'est peu, ce sera toujours ça de pris, ou en tout cas déduit de la somme exorbitante qu'on vous réclame. Ils ne vous ratent pas, ne les ratez pas !

A titre d'exemple, j'ai moi-même saisi le tribunal d'instance contre mon ancien propriétaire pour exiger la restitution des retenues sur DG (réparations locatives non justifiées), frais illégaux et provisions pour charges (non justifiées dans les conditions précisées par la jurisprudence). Il n'y a que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les dépenses d'eau froide (plus bien sûr le loyer) dont je n'ai pas demandé la restitution.

J'ai eu tort, puisque je me suis aperçu depuis que le m3 d'eau froide m'a été facturé 20 centimes de plus que le montant indiqué sur le relevé des dépenses de la copropriété. C'est ça, Foncia...
LocataireVigilant
 

Re: retenue reparations locatives

Messagepar anieta » le 05 Fév 2012 07:24

Bonjour,
Il semble qu'aucun devis n'ait été fait, puisque ce sont des sommes 'forfaitaires' qui me sont demandées.
L'appartement est en vente depuis ; le propriétaire a noté sur l'annonce internet 'appartement état impeccable' ; il l'était déjà lorsque je l'ai laissé, mais les travaux ont-ils vraiment été réalisés?

Vous me conseillez de tout réfuter point par point, dans quel délai?
Y a-t-il un délai légal pour répondre?
Faut-il assigner en justice immédiatement ou attendre quelques échanges de courriers?

Pour la petite histoire, lorsque j'ai envoyé mon congé, le propriétaire a exigé de faire des photos de l'appartement pour le vendre ; j'ai eu des pressions de foncia et du propriétaire pour cela (téléphoniques) ; j'ai refusé car j'étais dans mon droit en invoquant le respect de la vie privée (j'avais obtenu l'info auprès de mon assurance qui me donne des conseils juridiques gratuit) ; je pense que cet arrêté de compte abusif n'est que la conséquence de mon refus ; je vis seule avec mon enfant , je suis la 'proie' idéale pour ces requins qui n'ont pas supporté que je leur dise 'non'.
Mais je n'ai pas l'intention de me laisser faire. J'ai déjà gagné la fois précédente face à une demande abusive et illégale de leur part. Et j'ai bien l'intention de recommencer.
Je cherche la faille ; comment assigner en justice pour vice de procédure?

Cordialement,
anieta
Élève anti-arnaque
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar anieta » le 05 Fév 2012 10:12

je suis en train de tout contrôler et il semblerait que le montant du dépôt de garantie soit abusif lui aussi puisqu'il s'agit de deux mois de loyer alors que pour un appartement non conventionne , le montant du dépot doit être de 1 mois.
Il y a aussi des incohérences sur le bail , à savoir absence du nom et adresse du propriétaire, références des loyers des logements comparables , dossier de diagnostic technique, information sur les moyen de réception des services de télévission ...
je vous livre tout en bloc pour agir au plus vite,
merci
anieta
Élève anti-arnaque
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar LocataireVigilant » le 05 Fév 2012 12:35

Bonjour,

Ce qui importe n'est pas de trouver un "vice de procédure", mais de contester point par point et de manière sérieuse soit la réalité des dégradations (si elles sont mentionnées dans l'EDL de sortie alors qu'elles ne l'étaient pas dans l'EDL d'entrée, elles sont réelles), soit le fait qu'elles vous soient imputables, soit le montant de la réparation et les conditions dans lesquelles elle a été chiffrée. L'ADIL pourra vous renseigner.

Puisqu'on vous demande un paiement, je pense que vous devez répondre dans un délai raisonnable (un mois). Par contre, avant d'engager une action, attendez l'expiration du délai que vous aurez fixé dans votre courrier (15 jours) et du délai de 2 mois prévu par la loi pour la restitution du DG.

S'agissant du montant du DG, c'est à mon avis trop tard pour contester. La seule chose qui importe est de contester le montant des réparations. Inutile également de vous perdre en suppositions sur le lien entre ces retenues et votre refus de réaliser des photos. Photos ou pas, si vous ne prouvez pas que les dégradations ne vous sont pas imputables ou sont surévaluées, le bailleur est parfaitement en droit de vous retenir les sommes correspondantes.

Êtes-vous sûr que le nom du propriétaire ne figure pas sur votre bail ? ça paraît assez incroyable.
LocataireVigilant
 

Re: retenue reparations locatives

Messagepar anieta » le 05 Fév 2012 14:04

Encore merci pour votre aide,
Le nom du propriétaire figure sur le bail mais pas son adresse.
Je vais aller prendre conseil auprès de l'ADIL rapidement.
Sachant que la date limite de restitution du DG sera mercredi, on m'a conseillé d'en demander la resttitution au propriétaire par RAR. Qu'en pensez-vous?
En ce qui concerne la réponse point par point aux sommes forfaitaires exigées, doit-elle être envoyée à foncia ou au propriétaire?
anieta
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar LocataireVigilant » le 05 Fév 2012 14:31

Vous n'êtes lié qu'au propriétaire, c'est donc à lui que vous devez vous adresser, et c'est surtout à son encontre que vous devrez saisir la juridiction de proximité, si nécessaire.

Si vous n'avez pas son adresse, écrivez lui à l'agence : "Monsieur LEPROPRIO - Bailleur domicilié chez FONCIA - 3, rue des Arnaques - ..."
LocataireVigilant
 

Re: retenue reparations locatives

Messagepar anieta » le 16 Juin 2012 21:41

Bonjour,
Je viens vous donner des nouvelles du litige avec foncia et surtout, à ceux qui sont en litige avec foncia, ne vous découragez pas et allez jusqu'au bout!
En effet, j'ai répondu point par point à leur lettre et ils ont diminué par deux la somme demandée! il restait quand même encore 500euros à ma charge...
J'ai aussi un nouvel argument en ma faveur: j'ai trouvé l'annonce de l'appartement mis en vente par le propriétaire qui stipule : appartement 'en excellent état' et 'sans travaux à prévoir' (parue avant le premier courrier envoyé par foncia)... alors que foncia a trouvé plus de 2000euros de soi-disant remise en état!
J'ai donc fait appel au conciliateur de ma commune qui n'était pas vraiment étonnée des faits, m'a dit de leur faire un nouveau courrier , auquel ils ont répondu ne plus avoir de fonds pour ce dossier puisqu'ils n'ont plus le bien en location!
Donc , suite logique, je saisis le tribunal d'instance contre eux ...
Je vous tiendrai au courant.

Attention, d'après l'ADIL , foncia est une société financière qui doit faire de l'argent coute que coute et tous les moyens sont bons; chaque client est un dossier et ce dossier doit rapporter de l'argent. S'ils décident de ne plus rendre de caution aux locataires, seuls 20% vont se défendre, 10% iront au tribunal et foncia sera obligé de rendre la caution, c'est tout, il n'y a pas d'amende , rien sauf si vous demandez quelque chose pour le préjudice moral . Mais les 80% qui n'auront rien demandé , pas ralé et tout accepté vont encore augmenter le porte-feuiiles de foncia . C'est logique , c'est mathématique et c'est malhonnète .
Il faut le savoir.
anieta
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar dentex-dentex » le 16 Juin 2012 22:32

Bonjour,

anieta a écrit: ils ont répondu ne plus avoir de fonds pour ce dossier puisqu'ils n'ont plus le bien en location!

Ils n'ont donc plus mandat pour la gestion du bien, vous n'avez plus rien à faire avec Foncia, vous devez vous adresser directement au propriétaire.

anieta a écrit:Mais les 80% qui n'auront rien demandé , pas ralé et tout accepté vont encore augmenter le porte-feuiiles de foncia

A hauteur du % de rémunération de l'agence (de l'ordre de 8%). Le reste est reversé au propriétaire.

Cdt.
dentex-dentex
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Re: retenue reparations locatives

Messagepar LocataireVigilant » le 17 Juin 2012 08:51

Bonjour,

anieta a écrit:J'ai aussi un nouvel argument en ma faveur: j'ai trouvé l'annonce de l'appartement mis en vente par le propriétaire qui stipule : appartement 'en excellent état' et 'sans travaux à prévoir' (parue avant le premier courrier envoyé par foncia)... alors que foncia a trouvé plus de 2000euros de soi-disant remise en état!


Ce n'est pas un argument déterminant, le propriétaire peut indiquer qu'il a tout remis à neuf lui-même.

anieta a écrit:Donc , suite logique, je saisis le tribunal d'instance contre eux ...


C'est la juridiction de proximité qui est compétente jusqu'au 31 décembre prochain.

anieta a écrit:Attention, d'après l'ADIL , foncia est une société financière qui doit faire de l'argent coute que coute et tous les moyens sont bons; chaque client est un dossier et ce dossier doit rapporter de l'argent. S'ils décident de ne plus rendre de caution aux locataires, seuls 20% vont se défendre, 10% iront au tribunal et foncia sera obligé de rendre la caution, c'est tout, il n'y a pas d'amende , rien sauf si vous demandez quelque chose pour le préjudice moral .


D'où l'intérêt de demander des frais de justice et des dommages-intérêts, en faisant valoir cet argument (le propriétaire ayant donné mandat à Foncia peut effectuer des retenues abusives puisque la seule chose qu'il a à craindre, c'est... d'avoir à restituer ce qu'il n'aurait jamais dû percevoir).

Foncia peut d'autant plus recourir au procédé que vous utilisez qu'en cas de procès, c'est le propriétaire qui est inquiété, et seule une petite proportion de propriétaires se retournera contre Foncia, qui est très à l'abri en définitive :
location-copropriete/foncia-bouteille-lyon-bailleur-condamne-t127535.html
LocataireVigilant
 




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