Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

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Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar DavidTrier » Sam 26 Sep, 2009 à 10:06:14

Bonjour,

Mon épouse et moi-même avons signé en agence le 30 mai un compromis de vente pour une maison. Nous avons versé 5% du prix de vente lors de la signature et nous avons défini avec le vendeur 2 dates limites : 1 date pour l'obtention d'une offre de prêt (condition suspensive classique) et 1 date de signature.
Ayant eu des difficultés auprès des banques pour obtenir le prêt, nous avons signé avec le vendeur un avenant au compromis de vente en redéfinissant les 2 dates citées.

Cette fois, nous avons tenu la date d'obtention du prêt (5 septembre) et, de notre côté, toutes les conditions suspensives ont été levées. Nous étions donc prêt, ainsi que le vendeur à signer le 23 septembre, suite à la convocation envoyée par mon notaire. La date limite de signature était prévue au 25 septembre.

Seulement, le 22 septembre, les 2 notaires nous ont prévenu que le rendez-vous du 23 était annulé en raison de problème fiscaux (je ne pense pas qu'il soit utile que j'entre dans les détails).

A ce jour, nous n'avons aucune visibilité sur la future date de signature, sachant que nous avons dépassé le 25 septembre. Vu que nous sommes en location, cette situation nous met énormément dans l'embarras et nous ne voulons en aucune manière prendre le risque de nous retrouver à la rue (nous n'avons aucune autre solution de logement).

Nous avons donc mis un ultimatum aux 2 notaires en leur indiquant que s'ils ne sont pas capables de régler le problème avant le 3 octobre, nous allons renoncer à l'achat.

Seulement, je m'imaginais que j'allais forcément récupérer les 5% versé à la signature du compromis, mais je n'en suis plus si sûr que ça. Je précise que le vendeur n'est responsable en rien de cette situation, et que nous sommes justes victimes de 2 notaires qui travaillent très mal.

Quelqu'un pourrait-il m'éclairer sur le fait que l'on récupèrera ou non nos 5% versés ?

Un grand merci d'avance à tous.
Modifié en dernier par DavidTrier le Sam 26 Sep, 2009 à 16:11:31, modifié 1 fois.
DavidTrier
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Re: Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar Mike5656 » Sam 26 Sep, 2009 à 13:19:26

Il serait intéressant, tout de même, de comprendre les "raisons fiscales" (échapper à la TVA sur les revente de constructions neuves ?? Plus-value à la charge du vendeur ?) qui poussent les notaires à repousser la date de signature...

Quoiqu'il en soit, dans un tel dossier conflictuel, la première chose à faire est de contacter la Chambre des notaires de votre département en lui expliquant la situation et en lui demandant d'intervenir pour solutionner le pb (le tout évidemment en sous entendant une éventuelle procédure contentieuse ultérieure si vous n'obtenez pas gain de cause).

Sachez par ailleurs que ce n'est pas parceque la date maximum de signature de l'acte authentique est dépassée que cela entraine de facto la caducité du compromis. Vous ne pourrez pas récupérer vos 5% par ce biais... (Sauf à ce que le compromis précise la caducité automatique de la vente à défaut de passation de l'acte authentique "au plus tard à telle date".)
Simplement, La date prévue fixe le moment à partir duquel il est possible d'agir en résolution ou en exécution de la vente.
Mike5656
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Re: Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar DavidTrier » Sam 26 Sep, 2009 à 16:01:31

Bonjour Mike5656,

Merci pour ces éléments de réponse qui me confortent ... dans mon inquiétude! La résolution ne sera pas donc pas une simple annulation d'achat avec récupération automatique de l'argent versé.

Concernant les "raisons fiscales" évoquées, il s'agit du fait que les notaires ont "découvert" très récemment que la maison possède une extension construite il y a moins de 5 ans. De ce fait, le vendeur doit s'acquitter d'une partie de la TVA sur l'extension, et pour nous, nous pouvons avoir des frais de notaires réduits sur cette partie de la maison (ce qui va dans le bon sens).
Mon notaire nous affirme qu'il faut repurger le délai de préemption de la mairie (qui a déjà indiqué qu'elle ne préempte pas la maison) alors que la mairie elle-même m'indique qu'elle n'est en aucune manière concernée par les modifications des frais de vente.
Et, pour simplifier l'affaire, mon notaire affirme qu'aucune déclaration de fin de travaux pour cette extension n'a été déposée par le vendeur, et lui m'affirme le contraire en citant comme preuve ses avis de paiement de la taxe foncière qui mentionnent l'extension en question (je n'ai pas encore vu les documents en question mais cela ne saurait tarder). Ce qui fait que je suis convaincu que mon notaire a tort.
Comme si cela ne suffisait pas, mon vendeur est installé définitivement à l'autre bout du globe ... et il se fait représenter par son notaire, ce qui complique les discussions surtout quand on est pressé.

Pour résumer, ces problèmes n'ont rien d'insoluble mais, étant donné que les notaires n'ont travaillé sur le dossier que très tardivement, ils les ont découvert au dernier moment :evil: Et donc nous n'avons aucune idée de la date de signature. Et si demain le propriétaire de notre logement actuel (que nous louons) vient à le louer, nous n'avons plus aucune solution de logement si la signature n'est pas passée. Je ne parle même pas des engagements pris envers des artisans pour la réalisation de travaux...

Voilà pourquoi nous voulons mettre une date butée, mais nous ne sommes pas non plus prêts à perdre le montant déjà versé.

Bref, une situation uniquement due au manque de sérieux des notaires qui nous met, vendeur et acheteur, dans une situation impossible.

J'ai bien noté votre proposition d'aller prendre contact avec la chambre des notaires et je vais le faire. Voyez-vous un moyen d'annuler la vente à une certaine date tout en récupérant notre argent (17 000 € quand même!) ?

Merci encore pour vos informations :wink:
DavidTrier
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Re: Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar Mike5656 » Sam 26 Sep, 2009 à 17:34:16

DavidTrier a écrit:Concernant les "raisons fiscales" évoquées, il s'agit du fait que les notaires ont "découvert" très récemment que la maison possède une extension construite il y a moins de 5 ans. De ce fait, le vendeur doit s'acquitter d'une partie de la TVA sur l'extension, et pour nous, nous pouvons avoir des frais de notaires réduits sur cette partie de la maison (ce qui va dans le bon sens).

C'est effectivement ce à quoi je pensais dans mon premier post...
Classique de chez classique si le travail en amont, au niveau négociation et visite du bien, n'a pas été fait consciencieusement...
Au fait, qui vous a mis en rapport ? Notaire ou Agence ?

DavidTrier a écrit: Mon notaire nous affirme qu'il faut repurger le délai de préemption de la mairie (qui a déjà indiqué qu'elle ne préempte pas la maison) alors que la mairie elle-même m'indique qu'elle n'est en aucune manière concernée par les modifications des frais de vente.

Là, je suis de l'avis de la Mairie : la modification dans le régime fiscal ne concerne pas la mairie...Par contre, la nouvelle purge s'impose tout de même dans le sens où un nouvel élément - l'extension - n'a pas été indiquée dans la désignation du bien dans la première notification. Les conditions ont changé, non sur le prix, mais sur la substance du bien vendu.

DavidTrier a écrit: Et, pour simplifier l'affaire, mon notaire affirme qu'aucune déclaration de fin de travaux pour cette extension n'a été déposée par le vendeur

Il faudrait savoir si cette extension exigeait un permis de construire ou une simple déclaration préalable...
L'émission d'un rôle fiscal (la Taxe foncière) ne signifie pas que les travaux ont été effectués de manière réglementaire. L'Administration dispose d'un délai de 10 ans pour remettre en cause les travaux et obtenir leur démolition. Voyez avec la mairie si une autorisation a été obtenue...

DavidTrier a écrit: Pour résumer, ces problèmes n'ont rien d'insoluble mais, étant donné que les notaires n'ont travaillé sur le dossier que très tardivement, ils les ont découvert au dernier moment :evil: Et donc nous n'avons aucune idée de la date de signature. Et si demain le propriétaire de notre logement actuel (que nous louons) vient à le louer, nous n'avons plus aucune solution de logement si la signature n'est pas passée. Je ne parle même pas des engagements pris envers des artisans pour la réalisation de travaux...

C'est vrai. A leur décharge, je dirai qu'ils font maintenant tout pour préserver la sécurité juridique du dossier et donc... la votre... (et la leur en s'épargnant une action en responsabilité...) mais ça prend du temps...
Voyez avec votre propriétaire pour une prolongation de bail... (C'est sans doute déjà fait puisque vous voulez annuler la vente)

DavidTrier a écrit: Voyez-vous un moyen d'annuler la vente à une certaine date tout en récupérant notre argent (17 000 € quand même!)

Si j'ai bien compris, le seul problème réside dans cette affaire de TVA... croyez moi, il est épineux...Il faudrait faire des calculs pour évaluer la différence entre le taux normal et l'imposition à la TVA... mais un autre problème va alors apparaitre : le montant de l'impôt doit en effet être prélevé sur le prix de vente et là, c'est le vendeur qui ne va plus être d'accord...
A mon sens, la seule solution est, par le biais de la Chambre départementale, de (censuré)r de demander en justice la résolution du compromis si l'acte n'est pas effectivement signé au 3 octobre. Si l'acte est annulé, ça vous permettera de récupérer vos 5%. Mais ne révez pas : ça va prendre du temps et de l'argent : il faudra en passer par un avocat et le Tribunal de Grande Instance...bref, pas terrible...
Il faut, dans la mesure du possible, essayer de trouver une solution amiable à cette affaire...
Téléphonez lundi à votre notaire et expliquez lui ce que vous comptez faire (La Chambre + Tribunal) en lui rappelant la situation dans laquelle vous vous trouvez. Laissez lui la journée pour y réfléchir... Je ne vois pas quoi faire de mieux pour le moment...
Bon courage.
Mike5656
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Re: Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar DavidTrier » Sam 26 Sep, 2009 à 19:36:06

Mike5656 a écrit:C'est effectivement ce à quoi je pensais dans mon premier post...
Classique de chez classique si le travail en amont, au niveau négociation et visite du bien, n'a pas été fait consciencieusement...
Au fait, qui vous a mis en rapport ? Notaire ou Agence ?

Le bien m'a été proposé par une agence. Effectivement, elle aurait sans doute mettre l'accent sur ce point.
Mike5656 a écrit:Là, je suis de l'avis de la Mairie : la modification dans le régime fiscal ne concerne pas la mairie...Par contre, la nouvelle purge s'impose tout de même dans le sens où un nouvel élément - l'extension - n'a pas été indiquée dans la désignation du bien dans la première notification. Les conditions ont changé, non sur le prix, mais sur la substance du bien vendu.
En fait, l'extension figurait déjà dans les éléments indiqués sur la première DAI mais, sans plus de précision. Elle n'a donc pas été cachée. Ce qui me fait peur, c'est que la mairie a 2 mois pour répondre de nouveau...
Mike5656 a écrit:Il faudrait savoir si cette extension exigeait un permis de construire ou une simple déclaration préalable...
L'émission d'un rôle fiscal (la Taxe foncière) ne signifie pas que les travaux ont été effectués de manière réglementaire. L'Administration dispose d'un délai de 10 ans pour remettre en cause les travaux et obtenir leur démolition. Voyez avec la mairie si une autorisation a été obtenue...

Le vendeur avait bien demandé et obtenu un permis de construire. Le doute porte sur la déclaration d'achèvement de travaux. Mais, vu que ses impots fonciers en parlent, je pense qu'il l'a bien envoyée.
Mike5656 a écrit: C'est vrai. A leur décharge, je dirai qu'ils font maintenant tout pour préserver la sécurité juridique du dossier et donc... la votre... (et la leur en s'épargnant une action en responsabilité...) mais ça prend du temps...
Voyez avec votre propriétaire pour une prolongation de bail... (C'est sans doute déjà fait puisque vous voulez annuler la vente)
Oui, vous avez raison, mais ce qui est inadmissible à mon sens c'est de découvrir tout ça 2 jours avant de signer. Et c'est bien ça que je leur reproche. Nous avons la chance de pouvoir encore demander une prolongation de la maison actuelle, mais je ne sais pas combien de temps ça va demander pour résoudre tous ces problèmes, et c'est bien ça qui nous fait peur!
Mike5656 a écrit: Si j'ai bien compris, le seul problème réside dans cette affaire de TVA... croyez moi, il est épineux...Il faudrait faire des calculs pour évaluer la différence entre le taux normal et l'imposition à la TVA... mais un autre problème va alors apparaitre : le montant de l'impôt doit en effet être prélevé sur le prix de vente et là, c'est le vendeur qui ne va plus être d'accord...
Le vendeur est déjà au courant qu'il va devoir payer la TVA et il l'accepte. Mon notaire lui a demandé un courrier de sa part l'attestant.
Mike5656 a écrit:A mon sens, la seule solution est, par le biais de la Chambre départementale, de (censuré) de demander en justice la résolution du compromis si l'acte n'est pas effectivement signé au 3 octobre. Si l'acte est annulé, ça vous permettera de récupérer vos 5%. Mais ne révez pas : ça va prendre du temps et de l'argent : il faudra en passer par un avocat et le Tribunal de Grande Instance...bref, pas terrible...
Il faut, dans la mesure du possible, essayer de trouver une solution amiable à cette affaire...
Téléphonez lundi à votre notaire et expliquez lui ce que vous comptez faire (La Chambre + Tribunal) en lui rappelant la situation dans laquelle vous vous trouvez. Laissez lui la journée pour y réfléchir... Je ne vois pas quoi faire de mieux pour le moment...
Bon courage.

Merci infiniment de votre aide et de vos conseils! Quelle est la fonction de la Chambre Départementale, peut-elle se substituer aux 2 notaires ou leur ordonner de faire quelque chose?

Merci encore et bonne soirée :wink:
DavidTrier
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Re: Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar Mike5656 » Sam 26 Sep, 2009 à 20:05:32

DavidTrier a écrit:Le bien m'a été proposé par une agence. Effectivement, elle aurait sans doute mettre l'accent sur ce point.

Ok... donc les notaires ont bon dos... La seule responsable, c'est l'Agence ! C'est elle qui s'est rendu sur place pour vous faire visiter, estimer le bien... Evidemment, les notaires vont calmer le jeu et ne pas accuser le négociateur immobilier : inutile de perdre une Agence : c'est un fournisseur de dossiers...Vus les honoraires que vous allez leur lacher, vous ne croyez pas qu'ils auraient dû insister sur un point aussi important ?

DavidTrier a écrit:En fait, l'extension figurait déjà dans les éléments indiqués sur la première DAI mais, sans plus de précision. Elle n'a donc pas été cachée. Ce qui me fait peur, c'est que la mairie a 2 mois pour répondre de nouveau...

Là, je ne comprends plus pourquoi il faut re-purger... Demandez une explication claire à ce niveau à votre notaire (notez là sur un papier) et postez là sur ce forum...

DavidTrier a écrit: Le vendeur avait bien demandé et obtenu un permis de construire. Le doute porte sur la déclaration d'achèvement de travaux. Mais, vu que ses impots fonciers en parlent, je pense qu'il l'a bien envoyée.

Que nenni ! Exigez de votre notaire qu'il demande les documents officiels en Mairie (PC + Déclaration d'achèvement + certificat de conformité)

DavidTrier a écrit:Oui, vous avez raison, mais ce qui est inadmissible à mon sens c'est de découvrir tout ça 2 jours avant de signer. Et c'est bien ça que je leur reproche. Nous avons la chance de pouvoir encore demander une prolongation de la maison actuelle, mais je ne sais pas combien de temps ça va demander pour résoudre tous ces problèmes, et c'est bien ça qui nous fait peur!

Mais si on ne leur dit pas, comment font-ils pour s'en rendre compte ? Pour moi, le seul responsable est l'Agence ! Enfin, à vous lire, la situation est moins grave que prévu dans le sens où vous avez déjà demandé une prolongation de bail...

DavidTrier a écrit:Le vendeur est déjà au courant qu'il va devoir payer la TVA et il l'accepte. Mon notaire lui a demandé un courrier de sa part l'attestant.

Bon...tout ça va dans le sens d'un règlement rapide...

DavidTrier a écrit:Quelle est la fonction de la Chambre Départementale, peut-elle se substituer aux 2 notaires ou leur ordonner de faire quelque chose?

La Chambre départementale est une assemblée des notaires de votre département... Son but est notamment d'assurer un contrôle du travail et de la comptabilité des Etudes dépendant de son ressort... le tout sous la responsabilité du procureur de la République que l'on peut taxer de "patron des notaires"... Inutile de vous dire que son but est d'éviter au maximum les vagues et les clients mécontents prêts à saisir la justice...C'est un intermédiaire indispensable dans votre dossier... même si je persiste et signe : vos notaires travaillent correctement. Le vrai responsable est ailleurs...
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Re: Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar DavidTrier » Sam 26 Sep, 2009 à 20:31:50

Bon, eh bien je commence à comprendre où sont les vrais responsables ...
Effectivement, à la relecture du compromis rédigé par l'agence, je constate qu'il n'est pas fait mention particulière de l'extension et je comprends mieux pourquoi les notaires l'ont vu si tardivement :evil:
La vraie responsable de nos difficultés est donc bien l'agence qui a mal fait son boulot. C'est maintenant très clair pour moi, grâce à vos explication Mike5656.

Ceci dit, les notaires que je critiquais étaient bien les notaires concernées par notre affaire, et non les notaires en général! Je retire donc tout le mal que je pensais d'eux et je vais m'expliquer avec mon agence :twisted:

Un grand merci à vous Mike :wink:
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Re: Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar Mike5656 » Sam 26 Sep, 2009 à 20:55:41

Vous connaissez le responsable de cette salade... mais ce n'est pas lui qui va vous en sortir... Vous pourrez juste lui faire une petite remarque lorsque vous lui ferez son chèque... Le notaire ne dira rien : trop peur de se mettre mal avec une Agence, surtout en ce moment !!!

Maintenez la pression sur l'Etude car le seul qui peut déméler ce bourbier, c'est le notaire... par la signature de l'acte authentique qui vous fera devenir propriétaire.
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Re: Besoin de conseil urgent : annluation d'achat logement

Messagepar Mi » Lun 28 Sep, 2009 à 07:52:52

Je vous confirme pour avoir été dans ce cas que le fait de déclarer une construction AU FISC ne signifie pas qu'on l'a déclarée A LA MAIRIE. Il est bon de vérifier que les deux déclarations ont été faites.
Mi
 


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