Vente d'un appartement - le faire soi-même ou agence?

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Vente d'un appartement - le faire soi-même ou agence?

Messagepar livk » Jeu 21 Sep, 2006 à 10:24:45

Bonjour

Je suis propriétaire (à crédit) d'un studio acheté il y a 6 ans, que je n'ai jamais habité car j'ai entre temps emménagé chez quelqu'un. Je l'ai mis en location via une agence qui gère tout cela (syndic, loyers etc). la locataire est la même depuis 4 ans.

Or, je souhaite à présent vendre cet appartement car les loyers ne couvrent pas mes mensualités de crédit... Mais je n'ai aucune idée de la façon dont procéder.
J'imagine que je dois de toute façon passer par l'agence (au vu de la locataire) on m'a dit qu'elle serait prioritaire sur l'achat ? Quel est le préavis avant de pouvoir le mettre effectivement en vente ?

De ce fait dois je passer obligatoirement par l'agence pour la vente ?

Sinon, comment ça se passe dans le cas ou je préfererais vendre le studio par mes propres moyens pour éviter les frais d'agence ?

Et quelqu'un sait comment ça se passe pour racheter le crédit suite à la vente ?

Un grand merci pour les conseils que vous pourrez m'apporter ! :D
livk
 

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Messagepar isabelle34 » Jeu 21 Sep, 2006 à 11:35:29

Il n'est nullement obligatoire de passer par une agence pour la vente d'un bien immobilier, vous pouvez très bien vous en charger vous même, mais il faut avoir du temps à y consacrer (pub, annonces, visites...).Un notaire peut vous aiderdansles démarches administratives: les diagnosticsplomb amiante obligatoires(voiretermites, selon où vous habitez), le métrage.
En revanche, il me semble que le locataire doit bénéficier d'une offre prioritaire d'achat.
isabelle34
 

Messagepar livk » Jeu 21 Sep, 2006 à 14:51:16

Merci Isabelle pour ces précisions.
Savez-vous ou je peux trouver la liste des démarches administratives ?

Merci beaucoup :D
livk
 

Messagepar isabelle34 » Jeu 21 Sep, 2006 à 22:03:11

Je ne suis pas spécialiste, mais pour être en train de vendre un bien moi même, voici les éléments qu'il faudra fournir aux futurs acquéreurs, lors de votre rendez-vous chez le notaire:
un diagnostic plomb (valable 1an)
un diagnostic amiante
un diagnostic termites si votre région est concernée.
un métrage de la surface habitable: Loi Carrez .Mieux vaut qu'il soit effectué par un professionnel car en cas d'erreur, les acheteurs peuvent faire casser la vente ou demander une réduction du prix.
le réglement de copropriété
sans doute la liste des travaux effectués, ou votés par la copropriété.
Et à partir de novembre parait-il, un diagnostic dont j'ignore le nom,mais qui concerne l'efficacité de chauffage (et d'isolation?) du bien immobilier.
De toute façon votre notaire ne manquera pas de vous indiquer la marche à suivre.
isabelle34
 

Messagepar frsfs » Ven 22 Sep, 2006 à 06:46:28

isabelle34 a écrit:un diagnostic plomb (valable 1an)
un diagnostic amiante


Bonjour,

Ces 2 diagnostics ne sont-ils pas dépendants de l'année de construction du bien ?
J'ai acheté un appartement l'année dernière, qui était construit en 2000, et le notaire avait précisé lors de la signature (si mes souvenirs sont bons) qu'ils n'étaient pas nécessaires vu l'âge de l'immeuble.
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Messagepar carine38 » Ven 22 Sep, 2006 à 10:19:39

le locataire est effectivement prioritaire pour l'achat... vous devez l'informer de votre décisionde vendre le studio avec le prix en LRAR et je crois (je suis pas spécialiste non plus) que le locataire a 6 mois pour rendre sa décision....

nous avons vendu un appart l'an dernier par nos propres moyens : annonces dans le quartier chez les petits commerçants+sur internet...
les agences vont vous démarcher dès qu'elles verront l'annonce sur internet :roll:

pour mettre fin à votre crédit, voyez avec votre notaire pour qu'il se charge de toute la parerasse. Il contactera votre organisme de crédit pour savoir combien il vous reste à payer... et déduira cette somme de la vente.
Comme ce studio n'était pas votre résidence principale, il faut savoir que si vous faites une plus-value dessus, vous aurez des taxes à payer.

Pour les diagnostics, ils dépendent de l'année de construction et du lieu de l'habitation. Le jour de la signature de l'acte, pour les termites (si je me souviens bien) vous devez présenter un document daté de mois de 3 mois.
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Messagepar isabelle34 » Ven 22 Sep, 2006 à 10:35:36

Autant pour moi, il semblerait que le diagnostic amiante ne soit obligatoire que pour les biens dont le permis de construire est antérieur à 1997, et le diagnostic plomb pour les biens construits avant 1948 ( ce qui est mon cas).
Je vous confirme que les agences immobilières vont vous "(supprimé)er" dès qu'elles verront vos affichettes ou votre annonce gratuite sur internet.
isabelle34
 

Messagepar frsfs » Ven 22 Sep, 2006 à 10:38:54

isabelle34 a écrit:Je vous confirme que les agences immobilières vont vous "(supprimé)er" dès qu'elles verront vos affichettes ou votre annonce gratuite sur internet.


Vu l'état du marché immobilier actuellement, ça ne fait effectivement aucun doute :wink:
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Messagepar livk » Ven 22 Sep, 2006 à 11:25:01

Un grand merci pour toutes ces informations, qui m'aident vraiment beaucoup. Ca n'a pas l'air insurmontable de le vendre soi-même...

Il s'agit d'un studio dans un immeuble neuf - construit en 2000-2001. Et je viens justement d'apprendre que ma locataire s'en va (elle a un préavis au 1er décembre) donc c'est le bon moment pour le mettre en vente !

J'ai demandé une estimation du prix du bien par l'agence. Y a til possibilité de se faire, en parallèle, sa propre estimation de façon à comparer ?

Concernant le notaire, si je passe par une agence, puis-je le choisir moi-même ou sera-il choisi d'office par l'agence ?

Sinon, avez-vous une idée de combien s'élèvent les frais notariaux pour la vente du bien, si je m'occupe de la vente moi-même ?
(bonne nouvelle si le notaire s'occupe de la liaison avec l'établissement foncier pour le rachat du crédit !)

Et pour le métrage de la surface habitable, effectivement j'ai compris qu'il est fortement recommandé de passer par un professionnel - à quel sorte de professionnel dois-je m'adresser pour cela ? Un expert en bâtiment ? un géomètre ? Quel est le tarif approximatif de cette prestation ?

Merci encore pour vos réponses :)
livk
 

Messagepar frsfs » Ven 22 Sep, 2006 à 11:35:36

livk a écrit:Sinon, avez-vous une idée de combien s'élèvent les frais notariaux pour la vente du bien, si je m'occupe de la vente moi-même ?
(bonne nouvelle si le notaire s'occupe de la liaison avec l'établissement foncier pour le rachat du crédit !)


Le site de l'ANIL possède une calculatrice pour estimer ces frais :
http://www.anil.org/guide/calculs/notaire/notaire.htm
ou là : http://www.lesiteimmobilier.com/achat-i ... taire.aspx
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Messagepar livk » Ven 22 Sep, 2006 à 13:37:36

Merci,
Mais, est-ce moi (vendeur) ou l'acheteur qui doit régler le notaire ?!

Excusez mon ignorance, mais je ne connais absolument personne qui ait déjà vendu un bien immobilier et vu les circonstances, je me trouve maintenant confrontée à une prise de décision rapide :/
livk
 

Messagepar frsfs » Ven 22 Sep, 2006 à 14:01:39

Lorsque j'ai acheté mon appart' il y a 2 ans, les frais de notaire étaient entièrement à ma charge.
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Messagepar carine38 » Ven 22 Sep, 2006 à 16:48:17

les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur...
ils sont à environ 7% du prix de l'appart... les frais de notaires sont moins élevé quand il s'agit de neuf ou récent (moins de 5 ans ils me semble)

quand nous avons vendu, une agence nous avait donné son prix frais d'agence inclus... c'est celui que nous avons mis sur l'annonce et qui nous a permis de pouvoir négocier (un peu) tout en revendant plus que si nous étions pasé par une agence
(je sais pas si je suis claire là :? )
sinon, pour se faire une idée, il faut prendre le temps de parcourir les annonces pour voir à combien sont les apparts dont les caractéristiques se rapprochent de votre bien.


pour le métrage, un architecte est habilité à le faire.... je crois qu'on avait payé dans les 100-150€
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Messagepar livk » Ven 22 Sep, 2006 à 17:20:03

Merci Carine pour ces précisions qui ajoutent un peu d'eau à mon moulin !

L'agence vient de me proposer 70 000 euros nets (donc pour moi) sur la revente, ce qui ne recouvre même pas mon rachat de crédit :/

Le commercial n'a pas voulu me communiquer le prix de vente "vitrine" qu'il envisageait, il a contourné la question en me disant que plus cher, le studio ne trouverait pas d'acquéreur :/ Pourtant j'ai vu des annonces sur des studios similaires (il est super bien placé, centre ville tous commerces à 200m, école tout près, gare et transports à 100 m) qui tournaient autour de 100 000 €... après, est-ce que ça se vend, ou pas... ou bien ils comptent se prendre une commission démentielle ?!

Cette proposition n'a pas l'air très honnête, je préfère faire les démarches moi-même dans ce cas ! Mais vos témoignages me confortent sur le fait que ce n'est peut être pas si difficile que ça en a l'air...

Si vous avez d'autres conseils (relations avec le notaire, liste des documents à collecter, ou se procurer les diagnostics, comment ça se passe pour gérer la vente avec le syndic ?) je suis preneuse, merci encore :D
livk
 

Messagepar carine38 » Ven 22 Sep, 2006 à 18:58:06

pour les relations avec le syndic, c'est le notaire qui s'est occupé de tout.

La commission peut être démentielle :? mais pas 30 000€ pour un studio.
Ici, pour l'appart qu'on a acheté, l'agence a pris 12 000€ mais pour un F5 duplex en dernier étage....

Pour le prix, tout dépend de si tu es pressé(e) de vendre ou pas trop. Essaie de faire en sorte qu'il couvre la totalité de ton crédit sinon, tu serais vraiment perdant(e), surtout si tu vois que les prix du quartier tournent plus autour de 100 000€.

Pour les documents, le notaire te donnera une liste complète (PV de la dernière AG de copro, diagnostics obligatoire, taxe foncière, etc....)
carine38
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