Vente de mon appartement , les conseils

Vos questions, litiges ou différends quant à l'achat d'un bien immobilier.

Vente de mon appartement , les conseils

Messagepar freecla » Lun 24 Sep, 2012 à 15:48:01

Bonjour à toutes et à tous
Cet article concerne la vente d' un bien immobilier ....et malheureusement cette histoire est véridique ...
C'est un témoignage des pratiques peu reluisantes de certains agents immobiliers prets à tous pour avoir leurs commissions
Dc pour pouvoir acheter ma maison , j' ai donc été obligé de vendre mon appartement comme beaucoup.
Dans un premier temps j' ai fait estimé mon appartement par trois agences du secteur :
la 1ère estime le prix entre 205000 et 210000 , la deuxième entre 210000 et 225000 et la troisième entre 225000 et 235000
J' ai fait confiance à la deuxième agence, bien implantée sur le secteur.
Je signe un contrat de semi exclusivité , c'est à dire que pendant un mois cette agence peut vendre mon appart mais moi aussi.
Rapidement cette agence me présente un acheteur et comme par hasard la visite de mon bien se déroule en mon absence, en présence de mon épouse , des agents immobiliers et des acheteurs (semaine N)
Les acheteurs font une offre à 216000 € sans clauses suspensives le lendemain et l' agence me met la pression pour répondre avant 16h car les acheteurs sont pressés et ne sont pas de la région.
Je négocie un peu, 220000 (avec 4000 € de mobiliers) et renvoi un mail d 'acceptation de l' offre à 220000.Une contre visite est faite dans la foulée toujours en mon absence.
La signature du compromis a lieu en semaine (N+1) a lieu le mardi de la semaine N+1.Le descriptif des biens meublants est repris en une annexe décrivant tous les biens mobiliers (cuisine, salle de bains et dressing équipées) que je laisse aux acheteurs.
L' agence dans un premier temps avait considéré que la cuisine pour 4000€ mais s' apercevant de son erreur elle rectifie et rajoute dans l' annexe la salle de bains (refaite en 2011 pour une valeur de 3500 € minimum).
Le Mardi arrive ...
A l' agence figurent la directrice de l' agence Mme B , les acheteurs Mr M et Mme C et nous vendeurs Mr et Mme V
Mr M et Mme C achetent un appartement pour leur fille Mle M.
Mr M ne figure pas sur le compromis et sa présence m' interpelle (j' ai su bien plus tard que ce monsieur était un professionnel de l' immobilier), sa présence était illégale et la directrice de l' agence n' aurait pas dû autorisé sa présence ...
Une discussion s' engage entre nous vendeurs et les acheteurs sur le dressing équipé (d'une valeur de 500€), et le ton monte très vite.
Pas discussion conerant la salle de bains équipés refaites en 2011
La directrice de l' agence très partiale prend d' emblé fait et causes pour les acheteurs...et je cède sous la pression
La tension est à son comble, trahi par l' agence , je me retiens de tout foutre par terre et claquer la porte et de partir mais finalement je signe le compromis ...la RAGE !!!
Mr M remercie chaleureusement l' agence ...

Les mois passent , la signature de l' acte de vente se profile chez le notaire de Mr M , celui ci bien qu' étranger à la vente est dans le bureau pour la signature
Mon notaire me dit, que du moment où Mr M apporte les thunes , sa présence peut se comprendre.Mais après une petite discussion avec mon notaire il s' avère que sa présence dans le bureau de l' agence (pour le compromis) et dans le bureau du notaire (pour la vente) est illégale en tant que professionnel de l' immobilier.
De plus il me semblait que Mr M et son notaire se connaissait bien ...

Mes conseils :
- L' estimation : si comme dans mon cas vous avez 3 estimations fort différentes ne pas hésiter à faire estimer votre bien par d' autres agences ...
- Les visites : soyez tous les 2 si vous êtes en couple (qui plus est pour une contre visite)
- Le compromis : signez le chez votre notaire (il sera clair) et votre notaire est là pour vous défendre, et ça vous évitera quelques suées et a douloureuse impression de vous faire posséder par l' agence ou les acheteurs.
- La vente : faites faire des estimations par des agences et :
1) si vous le pouvez passer par des sites en ligne (EBAY, le BonCoin...) sur Internet
2) si vous passez par agences signer plusieurs contrats dans différentes agences les obligeant à se concurrencer entre elles (PAS d' exclusivité) pour vous prooser plusieurs acheteurs potentiels
- La rédaction de l' acte de vente : là tout est joué

Tout en espérant que mon témoignage servent à certains vendeurs
freecla
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Re: Vente de mon appartement , les conseils

Messagepar Manole » Mar 25 Sep, 2012 à 08:56:33

Bonjour,
je ne comprends pas votre coup de gueule. Quel est le problème? Vous avez accepté un prix, est-ce bien à cette valeur que vous avez vendu?
Manole
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Re: Vente de mon appartement , les conseils

Messagepar groloup » Mar 25 Sep, 2012 à 19:59:03

J'abonde dans le sens de Manole, à savoir:
Vous avez signé un mandat de vente à une agence qui a estimé votre bien entre 215 et 225 000 euros et le vend 220 000 euros.
Objectif atteint!

La visite de votre bien se fait en votre absence; ce n'est pas la faute de l'agence ou des acheteurs. Vous n'aviez qu'à décaler le rendez-vous si vous souhaitiez être présent.

Vous contestez la présence (illégale!) de l'acheteur en raison de sa profession d'agent immobilier; Pour quelle raison serait-ce interdit? D'autant plus que c'est lui qui finance.

L'agent immobilier connaît son notaire? Cela s'appelle des relations professionnelles!
- Votre médecin connaît le radiologue auprès de qui il vous recommande.
- Votre boulanger connaît son fournisseur de farine, pour vous vendre du bon pain.
- Si vous avez besoin d'un plombier, vous allez appeler quelqu'un que vous connaissez.

Vos conseils:
- 3 estimations: Parfait
- Présence des 2 pour les visites : ???
- Compromis chez le notaire : pourquoi pas, mais il faudra que vous vous soyez mis d'accord sur tous les détails avec les acquéreurs avant le compromis, car le notaire ne rédigera le compromis que si tout est parfaitement clair.
- Vente Le bon coin , Ebay: ça marche mais attention aux filous et (censuré)s.
- Vente par agence: Faire la moyenne des trois estimations et donner un mandat EXCLUSIF ( 3 mois maxi) à l'agence qui vous parait la plus sérieuse.( Je sais que ça choque, mais c'est la voie royale!!!) L'agence mettra tout en oeuvre pour vendre votre bien en le mettant en avant dans ses pubs et présentations aux acquéreurs potentiels. Simplement prévenez là que vous serez ferme sur le prix , à elle de se débrouiller pour vendre au prix du mandat.

Je ne reviens pas sur les détails de votre vente (salle de bains, cuisine, dressing), cela fait partie des qualités de votre bien et le prix de vente estimé en tient compte. Vous semblez confondre la valorisation qui permet de réduire les frais de notaire sur la partie mobilier de la vente et la qualité intrinsèque du bien vendu.
groloup
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Re: Vente de mon appartement , les conseils

Messagepar freecla » Jeu 27 Sep, 2012 à 11:45:05

Merci pour vos réponses.
Concernant la présence d'un tiers lors de la signature lors du compromis ou de la vente, j' ai utilisé à tort le terme "illegal".
Ce qu'il convient de savoir, ne peuvent être présents lors de leurs signatures que les vendeurs et acheteurs repris sur le
compromis ou l' acte de vente.La présence d' autres personnes ne peut être toléré qu' avec l' accord des notaires, vendeurs et acheteurs
et même si la personne qui finance est un tiers (ça peut choquer mais après renseignements pris auprès de mon notaire j' aurais très bien
pû interdire sa présence lors du compromis ou l' acte de vente).
Quant à la vente en mode exclusif en agence je ne la préconise guère car vous vous trouvez rapidement pieds et poings liés à cette agence jusqu' à la fin du contrat signé avec cette agence.
Concernant la signature du compromis chez le notaire du vendeur , je la conseille également car me concernant la directrice de l' agence était carément du coté de l' acheteur et faisait pression sur nous.
Mon article aurait surement été mieux placé dans la rubrique coups de gueule que dans la rubrique "(censuré)"
freecla
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Re: Vente de mon appartement , les conseils

Messagepar brother95 » Sam 20 Oct, 2012 à 00:12:44

Bonjour,

groloup a écrit:- Compromis chez le notaire : pourquoi pas, mais il faudra que vous vous soyez mis d'accord sur tous les détails avec les acquéreurs avant le compromis, car le notaire ne rédigera le compromis que si tout est parfaitement clair.

Il y a plusieurs avantages à le faire chez le notaire :
- contrairement à ce qui est dit, dans le cadre de la vente d'un appartement, mon notaire a rédigé le compromis et cela n'a pas été simple; de plus, il nous a signalé certaines choses qu'un vendeur immobilier n'aurait pas faits (éléments liés à la copropriété// à l'appartement);
- dès le compromis de vente, le notaire prend les devants pour travailler sur le dossier; avec une agence, il y a parfois des surprises qui arrivent chez le notaire après avoir signé le compromis de vente;
- un compromis de vente dans certains cas peut être complexe; bien plus près du travail d'un notaire que d'un vendeur immobilier qui ne fait souvent que faire remplir des compromis tout fait sans forcément tout maîtriser (certains vendeurs immobiliers ont des cursus de vendeur de biens meubles)
- Exemples typiques où il est préférable de signer un compromis de vente chez un notaire : Quand le bien est vendu ou acheté suite à une succession ou quand il y a certains type de servitudes, alignement ou autre préemption;
- Enfin le compromis de vente chez le notaire est gratuit (pourquoi se priver d'un professionnel plus compétent) ?

groloup a écrit:- 3 estimations: Parfait

Et même plus, si possible; de toutes façons si mandat non exclusif, chaque agence fera son estimation.
Attention aux estimations trop commerciales ou l'agent immobilier sur-évalue avec des promesses de vente pour récupérer une exclusivité.
Une chose simple à faire quelques semaines avant, c'est de vérifier soi-même les prix de vente de biens similaires; c'est ce que j'ai fais et l'estimation que j'en ai tiré était comme par hasard, la plus proche du prix de vente final, malgré 5 estimations.
De plus, il y a des éléments très subjectifs qui selon chaque agence peuvent être des handicaps ou des gros atouts (exemple : Piscine, bassin de jardin); j'ai même eu la gare proche de 50 m (super atout ou zone trop passante).
Enfin comme m'a dit un agent immobilier, le vrai prix, c'est celui qu'on nous propose et qu'on est prêt à accepter, sourire

groloup a écrit:
- Vente Le bon coin , Ebay: ça marche mais attention aux filous et (censuré)s.

Franchement pour ma part, il y a des supports plus sérieux dédiés à la vente de produits immobiliers.
En tous cas, pas certain que c'est ce support que les acheteurs potentiels consultent le plus.

groloup a écrit:- Vente par agence: Faire la moyenne des trois estimations et donner un mandat EXCLUSIF ( 3 mois maxi) à l'agence qui vous parait la plus sérieuse.( Je sais que ça choque, mais c'est la voie royale!!!) L'agence mettra tout en oeuvre pour vendre votre bien en le mettant en avant dans ses pubs et présentations aux acquéreurs potentiels. Simplement prévenez là que vous serez ferme sur le prix , à elle de se débrouiller pour vendre au prix du mandat.

C'est ce que disent les agences, mais la plupart des notaires le déconseille. et à titre perso, pour être passé par là; c'était justement le contraire : Dès que l'exclu est tombé, mon bien a trouvé preneur (certes, j'avais sans doute choisi la mauvaise agence, mais avec quelles compétences, le quidam moyen va repérer l'agence la plus sérieuse ? à l'habit ou à la tchache de l'agent qui nous est affecté ?)

Enfin, on peut tomber sur un très bon agent immobilier qui travaille au sein d'une très mauvaise agence.
Mon conseil serait d'étudier les ventes des agences : On se rend compte qu'à l'intérieur d'une même ville, elles sont plus ou moins performantes par secteur (observez par exemple les panneaux "vendus").

Cordialement.
brother95
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Re: Vente de mon appartement , les conseils

Messagepar Mortelle » Ven 14 Déc, 2012 à 06:40:20

Tout à fait d'accord avec Groloup.
Juste une petite précision et un conseil :
Si vous travaillez avec plusieurs agences en mandat simple, veillez à :
- limiter le nombre d'agences,
- choisir des agences complémentaires dans leur mode de fonctionnement et leur cible de clientèle. Choisissez par exemple un agence de quartier + une agence qui communique largement sur le web
- ce que toutes les agences affichent le même prix FAI, à vous de négocier entre votre net vendeur et les honoraires
Ces quelques recommandations de bon sens vous permettront d'atteindre votre but plus facilement et dans de meilleures conditions.
Mortelle
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Re: Vente de mon appartement , les conseils

Messagepar qwity » Ven 01 Fév, 2013 à 11:19:34

Bonjour,

je pense que faire appel ou pas à un agent immobilier relève du choix de tout un chacun, l'essentiel étant d'être bien informé sur les conséquences de ces choix, voir lien suivant :
http://www.conso.net/bases/5_vos_droits ... bilier.pdf

Pour ma part, lorsque j'ai vendu ma résidence principale, je l'ai fait par petites annonces et ai transmis à mon notaire tous les documents nécessaires à la réalisation de la vente avant même de trouver l'acquéreur. Notons que durant cette période, j'ai été (supprimé)ée par les agences immobilières pour mettre mon bien en agence. La vente s'est déroulée sans aucun problème et sans leur aide.
Par contre, lorsque j'ai eu à chercher des biens en 2000 et en 2012, la plupart étant en agence, j'ai été et suis encore étonnée du peu de sérieux de la grosse majorité d'entre elles, voir même de la (modéré) de certaines.
C'est un intermédiaire supplémentaire qui n'apporte pas de réels bénéfices et qui coûte cher.
Lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire éloignée, je peux comprendre de l'on fasse appel à eux mais pour une résidence principale ou d'un bien proche de son lieu d'habitation, beaucoup moins.

A méditer !
qwity
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