Defaut de conseil sur une SCPI Robien

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Defaut de conseil sur une SCPI Robien

Messagepar yo69 » Mar 18 Aoû, 2009 à 10:29:42

Bonjour,

Un conseiller financier, ami de mes parents, m'a proposé de faire un investissement robien afin de payer moins d'impôts.
Lors de son rendez-vous,il a étudié ma situation financière et m'a proposé d'investir dans une SCPI ROBIEN multihabitation 3 de la société UFG REM.
Le montage financier était de 32 parts SCPI pour un prêt total de 48000 € soit 1500 € la part.
Le prêt a été contracté à CETELEM avec des
mensualités de 370€/mois.
Cette opération bénéficiait d'un report de 24 mois afin de pouvoir constituer une trésorerie lorsque le prêt commencerait( en 2009).
Il m'avait certifié que cette opération ne me coûterait que 90€/mois(=effort d'épargne mensuelle) en prenant en compte les revenus locatifs de la SCPI et la réduction d'impôt.
Or, je me suis rendu compte que pendant 24 mois je n'ai reçu que 300€/semestre, de plus avec le report le crédit est monté à 53000€.
Aujourd'hui, l'opération me coûte 363€/mois, j'ai touché que 320,66€ ce semestre et j'ai fait une économie d'impôt de 400€ sur mes revenus car je ne paie plus que 961€/an au lieu de 1350€.
J'ai donc souhaité vendre mes parts, mais il m'est impossible de les vendre car elles sont nantient auprès de la banque, d'aprés eux la vente d'une part s'élève à 850€ au lieu de 1500€.
De plus mon conseiller financier fait le mort et ne veut pas reconnaitre ces fautes.
Il affirme qu'il ne s'est pas trompé dans ces simulations.
Je n'ai jamais eu les contrats signés de ma main.
Dernièrement, il m'a proposé de me verser 100€/mois pendant 2 ans en attendant que les revenus locatifs soient au maximum.
J'ai conservé tous les documents et les échanges par mail concernant cette opération.
J'ai même contacté la banque et la société UFG REM par courrier afin de trouver une solution, mais d'après eux, il n'y a rien à faire.

Que puis-je faire au prêt de la banque CETELEM, car avec cette opération je me rapproche du surendettement?
Comment faut-il faire pour signaler un défaut de conseil au près des authorités?

J'espère que vous pourrez m'aider car je suis près à tout pour que justice soit faite.

Je vous remercie de votre attention.


Amicalement
yo69
 

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Re: Defaut de conseil sur une SCPI Robien

Messagepar Stunt38 » Mar 18 Aoû, 2009 à 11:10:02

Bonjour,

le problème que vous évoquez est malheureusement loin d'être isolé.
les simulations robien, borloo et autres produits de défiscalisation ne sont bien souvent qu'informatives et non-contractuelles car effectué sur un exemple "bateau" et pas sur un cas concrêt.

A moins que tout soit garantie à 100% (et encore) il est impossible d'obtenir une simulation exacte car cela dépend de nombreux facteurs : location du bien, charges, intérêts du prêt, évolution de votre situation pro. et familiale (tranche d'imposition, nb de parts), etc...

en clair on ne voit le résultat qu'à terme.

de plus la traduction de l'effort d'épargne est trop souvent utilisé à tord et à travers en mélangeant les données servant à calculer les flux et qui sont totalement différentes, tout ça dans le but de rendre le produit attrayant.
c'est à dire que l'effort d'épargne est la plupart du temps présenter comme minime car intégrant la réduction d'impôt, or c'est fictif puisque ce n'est pas une rentrée d'argent mais simplement de l'argent que vous n'aurez pas à verser à l'état.
idem pour les charges, elles sont déductibles mais il faut bien les payer, et on économise qu'1 certain %...

vous êtes donc au final moins perdant mais pas gagnant, nuance.

forcément tout un tas de détails de ce type ne sont pas communiqués au client par manque de connaissance du vendeur ou pour que ce soit plus vendeur.

en scpi la valeur des parts est soumise aux aléas du marché.
certaines sont garanties au terme du placement mais si on souhaite sortir avant on peut se prendre une moins-value, sans compter qu'il faudra rendre à l'état l'économie d'impôt dont vous aviez bénéficier depuis le départ.

Bref, dans votre cas il est assez difficile pour ne pas dire impossible de vous dire quelles chances vous avez face à cet "ami" conseiller.

le fait que vous n'ayez jamais eu vos doubles de contrats ne me parait pas à 1er vue assez solide pour intenter une action en justice, mais peut être d'autres éléments pourraient faire pencher la balance de la justice en votre faveur, à voir.

dans tout les cas de figure, avant de vendre ou solder quoi que ce soit prenez contact avec un avocat spécialisé dans le droit du commerce et financier ; un forum étant limité dans ses capacités à traiter ce genre de dossier.

Cdt

PS : tenez nous au courant de l'affaire ;)
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Re: Defaut de conseil sur une SCPI Robien

Messagepar yo69 » Mer 19 Aoû, 2009 à 09:02:18

Merci, pour votre réponse, je suis tout à fait conscient de ce que vous venez de me confirmer.
Cependant, je voulais avoir aussi des infos sur le défaut de conseil: Qu'est ce que cela signifie exactement? comment faut-il faire pour engendrer une procédure? et ce qu'il fallait comme preuve pour dénoncer ce défaut de conseil?
Modifié en dernier par yo69 le Mer 19 Aoû, 2009 à 09:33:43, modifié 1 fois.
yo69
 

Re: Defaut de conseil sur une SCPI Robien

Messagepar Stunt38 » Mer 19 Aoû, 2009 à 09:18:08

yo69 a écrit:Qu'est ce que cela signifie exactement?


le terme est souvent associé aux personnes ayant investit leur épargne sur des supports à risque (tel que la bourse) et qui ont subit des pertes par la suite.
ce peut être aussi un oubli (volontaire ou non) de la part du conseiller, d'avoir fourni des infos importantes sur un placement, un contrat, une gestion patrimoniale pour un client.

un cas simple et concrêt : une personne agée ne possédant qu'un livret A au plafond se voit proposer un placement boursier par son conseiller qui lui suggère de vider son livret en lui disant que cela lui rapportera plus et sans risque.

comment faut-il faire pour engendrer une procédure? et ce qu'il fallait comme preuve pour dénoncer ce défaut de conseil?


il faut porter plainte.
vu que le défaut de conseil n'est pas souvent aussi avéré que le cas d'école cité au-dessus un avocat ne sera pas de trop, c'est même très fortement recommandé !
pour les preuves vous verrez avec lui/elle mais conservez précieusement tout les écrits des échanges avec ce conseiller et surtout les simulations écrites de l'époque (si vous les avez encore).

Cdt
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Re: Defaut de conseil sur une SCPI Robien

Messagepar yo69 » Mer 19 Aoû, 2009 à 09:33:15

Encore merci pour vos précieux conseils ainsi que pour la rapidité de vos réponses.
Je vous tiens au courant dès que j'ai du nouveau.
yo69
 

Re: Defaut de conseil sur une SCPI Robien

Messagepar Jimmy » Mer 19 Aoû, 2009 à 10:37:20

Pour moi on met la charue avant les boeufs, la première phrase de votre témoignage est importante :

Un conseiller financier, ami de mes parents, m'a proposé de faire un investissement robien afin de payer moins d'impôts.


Donc le but est de défiscaliser en achetant un bien immobilier, l'erreur est là. On fait passer la carotte de la fiscalité avant le bien à acheter, et on se retrouve parfois avec un bien de mauvaise qualité. Il vaut mieux un appartement qui se loue, sans dispositif fiscal, qu'un appartement qui se loue pas avec un dispositif fiscal. Le mieux est d'avoir les deux, mais en pratique on vois bien que c'est difficile. La fiscalité ne doit jamais être le prétexte pour l'achat d'un bien immobilier.
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Re: Defaut de conseil sur une SCPI Robien

Messagepar Stunt38 » Mer 19 Aoû, 2009 à 13:27:44

Et surtout vous n'avez pas le profil pour un de robien (de l'époque).
vous devez être dans une TMI de 14% au vu du montant de votre IR, les anciens robiens étant surtout intéressant pour les tmi 30 et 40%.

un petit programme LMNP ou une location en direct aurait été bien plus rentable dans le cadre d'une acquisition immo.

sinon pour réduire significativement votre imposition sans investir autant, une FCPI ou FCPR aurait été plus efficace.

Cdt
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