erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

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erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar foxrox » Jeu 10 Déc, 2009 à 00:48:43

Bonjour,
Nous avons signé un contrat de réservation avec un promoteur pour l'achat d'un appartement en vente en état futur d'achèvement (VEFA).
il y a plus d'un mois, nous avons accepté une offre de prêt de la part d'une banque comprenant un prêt à taux zéro et un prêt principal.
Le jour de la signature chez le notaire, celui-ci à refuser de finaliser la vente car il y avait un problème avec les garanties.
Sur le prêt principal, la garantie était un privilège de prêteur de denier (PPD). Or, le PPD est incompatible avec une VEFA.

Le notaire nous a fait revenir dans l'après-midi pour signer la vente après que celui-ci est bataillé toute la journée pour que la banque reconnaisse ses torts (ce qu'il ne reconnaisse toujours pas). Ils ont cependant fait un avenant à l'offre de prêt (remplacement de la page 2 du contrat de prêt) en modifiant la garantie pour la passer en hypotèque conventionnelle. Un surcoût pour nous de 950 euros!

Nous avons également remarqué que sur cet avenant, la banque a également fait diminué légèrement le montant des mensualités et de l'assurance décès invalidité. A priori, je pense que lorsqu'ils ont refait une offre de prêt pour faxer simplement la page 2, ils ont dû diminuer le montant totale du prêt (baisser d'à peu près 1000 euros). La seule explication que je vois à çà c'es qu'ils ont essayé de (censuré)r leur offre pour que le coût totale du prêt ne change pas trop. Mais sur cet avenant (cette fameuse page 2), il n'est fait mention nulle part du montnat totale du prêt. Du coût, on risque encore d'avoir une mauvaise surprise lors de la remise des clés.

Nous avons signé la vente de l'appartement avec le notaire mais nous avons refusé de signer l'avenant à l'offre de prêt. Lors de cette signature, seul le pret à taux zéro avait besoin d'être débloqué (le prêt principal étant débloqué lors de la livraison)


Le problème c'est que si on accepte l'avenant on a donc 1000 euros à payer en plus (et peut-être d'avantage lors de la remise des clés)... Avec cet apport complémentaire, on avait la possibilité d'obtenir un taux inférieur dans une autre banque lorsque l'on essayait d'avoir un prêt. Du coup, nous ne sommes pas d'accord pour avoir à payer les erreurs de la banque.




l'avenant est il valide malgré les erreurs de montant des échéances?
Qui doit payer le surcoût lié au changement de garantie?
Que risque-t-on si l'on ne finalise pas la vente avant le 31 décembre (deadline du promoteur)?
que peut-on négocier avec la banque pour faire baisser le coût totale du prêt (hormis les frais de dossier qu'ils ont intérêts à supprimer !!!)
Peut-on demander à la banque de refaire complètement une offre de prêt en baissant le taux pour compenser l'augmentation du coût de la garantie? (pour rappel le prêt à taux zéro à déjjà était presque complètement débloqué)
Peut-on changer de banque et ainsi tenter d'obtenir avant la fin du mois une autre offre de prêt?

merci des réponses que vous pourrez nous apporter car nous sommes très stressés par la tournure des évènements!
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Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar DEBEME » Jeu 10 Déc, 2009 à 06:26:10

Les frais supplémentaires sont à votre charge.
Les frais liés à la garantie ne tombe pas dans les poches de banque mais dans celles de l'état.
De plus, les modifications n'ont pas été demandées par la banque mais par le notaire.

En principe sur une VEFA, vous avez une IPPD sur le montant payé comptant chez le notaire et une hypothèque conventionnelle sur le montant différé. Si votre prêt complémentaire n'était pas "entamé" le jour de la signature, c'est bien une hypothèque qu'il convenait de prendre, or le coût d'une hypothèque est supérieur à celui d'une IPPD uniquement à cause des taxes supplémentaires qu'elle engendre.

A près je ne vous suis pas bien, vous dites que la banque a diminué le montant total et que vous avez plus à payer
[ ils ont dû diminuer le montant totale du prêt (baisser d'à peu près 1000 euros). /quote]

Le problème c'est que si on accepte l'avenant on a donc 1000 euros à payer en plus (et peut-être d'avantage lors de la remise des clés)..


A revoir, mais si avec des frais supplémentaires vous payez la même chose, c'est qu'ils ont baissé le taux.
Pour tout refaire maintenant, ca va être difficile, compte tenu des délais, il y a peu de chance pour que tout soit prêt avant la fin d'année, ensuite si la garantie sur le PTZ est prise, une nouvelle banuque n'acceptera pas de passer en 2 èeme position pour sa propre garantie. Vous êtes un peu condamné à vous entendre.
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Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar foxrox » Jeu 10 Déc, 2009 à 13:34:31

merci pour ta réponse,
en ce qui concerne les frais complémentaire lié à la garantie,nous sommes parfaitement conscient que ce n'est pas la banque qui les perçoivent.
Par contre ne doivent-ils pas avoir un devoir de conseil sur ce sujet? car c'est quand même eux qui ont fait une faute à la base. Nous avions choisis cete banque car elle demandait le moins d'apport personnel (environ 2000 euros). mais du coup leur taux n'était pas très avantageux 4.35% sur 25 ans.
Or nous avions également la possibilité d'avoir du 4.25 % dans une autre banque mais ils demandaient 3000 euros d'apport ce que nous ne voulions pas mettre.

En ayant été incompétent dans le montage de dossier, la banque a fait des erreurs. En les régularisant, leur offre est tout de suite moins avantageuse.

Pour info, le prêt principal était légèrement entamé (pour que le prêt ne deviennent pas caduque au moment de la livraison) mais effectivement une hypothèque est quand même obligatoire.



En ce qui concerne leur avenant (une (censuré) d'après moi), ils ont probablement simulé une offre de prêt d'un montant différent ce qui expliquerait la diminution des mensualités. nous avions un prêt de 81000 euros avant. et à priori, avec l'avenant nous n'avons plus que 80000 euros. du coup à la signature nous allons devoir payer le changement de garantie (950 euros en plus) mais je vois pense qu'à la livraison, il va manquer encore 1000 euros en raison de leur changement de montant de prêt. (Ce montant de prêt n'apparaît pas tel quel dans l'avenant mais la grantie hypotécaire ne couvre plus que 80000 euros, d'où ma petite idée de ce montant). Le taux par contre n'a pas changé.

si la garantie sur le PTZ est prise, une nouvelle banque n'acceptera pas de passer en 2 ème position pour sa propre garantie

Je me posais la question mais effectivement çà risque d'être assez compliqué.
Nous allons donc essayer de négocier avec la banque mais ca risque d'être compliqué... à part négocier les frais de dossier,je ne vois pas trop quoi faire... Peut-on les obliger à appliquer les mensualités marqué dans l'avenant (la page deux reçu) et quand même obtenir les 81000euros nécessaires qui sont marqués dans les autres pages du contrat?

Désolé si ce n'est pas très clair, mais c'est assez flou pour nous aussi, et nous avons vraiment l'impression que la banque ne veut pas reconnaître ses torts ce qui nous facilite pas la tâche
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Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar Mike5656 » Jeu 10 Déc, 2009 à 18:12:35

J'espère qu'il est bien prévu qu'une nouvelle offre vous soit envoyée par courrier par la Banque avec nouveau délai de réflexion de 10 jours...

De plus, les modifications n'ont pas été demandées par la banque mais par le notaire.

En fait, c'est surtout la loi qui l'impose pour des raisons, il est vrai, assez techniques...
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Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar foxrox » Jeu 10 Déc, 2009 à 22:17:17

J'espère qu'il est bien prévu qu'une nouvelle offre vous soit envoyée par courrier par la Banque avec nouveau délai de réflexion de 10 jours...


Citation:
De plus, les modifications n'ont pas été demandées par la banque mais par le notaire.

En fait, c'est surtout la loi qui l'impose pour des raisons, il est vrai, assez techniques...


justement non, aucune nouvelle offre n'est prévue. Ils ont juste fournis 1 page d'un nouveau contrat.

En ce qui concerne le notaire, on comprend que c'est la loi qui impose çà. D'ailleurs la banque a essayé de pousser le notaire à signer l'offre tel quel ce que celui-ci a refuser sachant qu'il risquait 10 ans de prison si il le faisait...

Nous avons vraiment l'impression d'être face à un mur qui essaye de (censuré)r tout le temps et ca en devient déplorable.
Nous essayons d'avoir quelques réponses à nos questions avant le RDV avec la banque pour avoir quelques armes car tel que c'est partis, ils vont continuer à vouloir faire ce qu'ils veulent sans se préoccupper des lois...

Ce prêt immobilier devient vraiment du grand n'importe quoi!
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Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar Mike5656 » Ven 11 Déc, 2009 à 09:38:10

foxrox a écrit:En ce qui concerne le notaire, on comprend que c'est la loi qui impose çà. D'ailleurs la banque a essayé de pousser le notaire à signer l'offre tel quel ce que celui-ci a refuser sachant qu'il risquait 10 ans de prison si il le faisait...

Peut-être pas 10 ans : il n'a tué personne... mais une remise en cause ultérieure du contrat de prêt et la mise en oeuvre de sa responsabilité professionnelle...

foxrox a écrit:ils vont continuer à vouloir faire ce qu'ils veulent sans se préoccupper des lois...

Ces fautes répétées d'un professionnel du crédit pourraient bien grandement vous servir plus tard... si pour x raison, vous n'arrivez plus à rembourser...
Je vous engage à conserver tous les éléments démontrant que la Banque ne respecte pas le formalisme prévu par le Code de la consommation, et notamment le fait que vous auriez dû recevoir une nouvelle offre de prêt par courrier...
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Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar DEBEME » Ven 11 Déc, 2009 à 21:35:15

nous avions un prêt de 81000 euros avant. et à priori, avec l'avenant nous n'avons plus que 80000 euros. du coup à la signature nous allons devoir payer le changement de garantie (950 euros en plus) mais je vois pense qu'à la livraison, il va manquer encore 1000 euros en raison de leur changement de montant de prêt. (Ce montant de prêt n'apparaît pas tel quel dans l'avenant mais la grantie hypotécaire ne couvre plus que 80000 euros, d'où ma petite idée de ce montant). Le taux par contre n'a pas changé.


Pour info, le prêt principal était légèrement entamé


Compte tenu de ces deux citations, vous pouvez très bien avoir un prêt de 81 ke pour une garantie de 80 ke. Je dirais même que, compte tenu du décaissement "légèrement entamé", c'est mieux pour vous.
En effet, si le premeier décaissement était de 1000 €, la banque aurait pu (du) exiger du notaire une IPPD pour les 1000 € et une hypothèque complémentaire de 80 ke pour la partie non décaissée, doublant quasiment le montant des frais prévus. L'IPPD ne pouvant se prendre que sur les sommes mises en place et l'hypothèque sur les sommes futures.

A priori, vous avez donc, sauf a demander des explications complémentaires, un prêt de 81 ke garantit à hauteur de 80 ke et 1 ke dit "en blanc" ce qui ne représente pas un gros risque pour la banque.

Je vous engage à conserver tous les éléments démontrant que la Banque ne respecte pas le formalisme prévu par le Code de la consommation, et notamment le fait que vous auriez dû recevoir une nouvelle offre de prêt par courrier...


Ca j'adore, il y avait deux solutions, soit comme a fait la banque, soit faire un avenant et repousser la date de signature de 3 semaines à 1 mois, dommage que la banque ait voulu "se rattraper" plutôt que se la jouer gros sabot, ca lui apprendra !!
Vous auriez surement préférer ne pas signer, sans douteet payer les pénalités de retard au promotteur
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Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar foxrox » Dim 13 Déc, 2009 à 12:20:54

je viens vous apporter les dernieres news. J'ai appelé le notaire vendredi pendant 1h et j'ai beau eu à lui prouver par A + B que cet avenant était faux, elle ne voulait pas le reconnaître et disait simplement que ca changeait rien pour nous. Que de toute façon, elle avait activer l'hypothèque et donc maintenatn pour revenir en arrière il faudrait faire une main levée et d'autres trucs pour annuler le prêt... Donc en gros elle nous mettait la pression avec le cout que cela aurait généré...
elle a donc une nouvelle fois persisté dans ses propos en disant que ca ne changeait rien pour nous... Et bien que je lui demande de ne pas prendre en compte l'avenant depuis lundi, elle ne l'a pas fait...

Nous avons eu un RDV avec la banque hier après midi (avec le directeur d'agence). Il nous a expliqué ce qui se passait. On l'a laissé parlé et il nous a proposé de lui même de supprimer les frais de dossier de 300 euros. (Ce qui était tout de même la moindre des choses).
Vu que les taux onx légèrement baissé depuis la signature du prêt, on lui a demandé si il ne pouvait pas faire quelque chose aussi là-dessus. Nous avons apprécié la manière dont il nous a traité car il n'a pas du tout nié les fautes de la banque, il a été honnête envers nous en nous disant clairement que si on attaquait la banque on gagnerait mais que ca serait long. Comme ce n'est pas notre but, on attend sa réponse définitive concernant la baisse du taux (de 0.08%) ce qui permettrait en gros de n'avoir rien à payer en plus... Même si lui aussi à essayer de noyer le poisson sur certains détails car il essayait de nous démontrer des choses à moitié vrai pour accepter simplement la suppression des frais de dossier, sa manière de discuter a été très positive. En revanche, il nous a bien confirmé que le notaire jouait un double jeu car il ne dit pas la même chose à nous et à la banque!!! car effectivement cette erreur a un cout pour nous! Celui de l'augmentation de la garantie. Ce qui semble normale.
En gros, comme elle était coincé parcequ'elle n'avait pas fait son boulot en amont de la signature et qu'elle n'aurait jamais dû nous faire signer le contrat de vente avec cet avenant, elle essaye maintenant de cacher ses propres fautes en niant l'évidence.
Après discussion avec la banque, il s'avère qu'en fait, la personne qui nous a fait signé chez le notaire n'est pas le notaire mais simplement un clerc de notaire... Nous allons donc porter à la connaissance du noitaire cet histoire en demandant une réduction de leurs honoraires sur les frais de notaire qui reviennent au notaire... pas sur les taxes bien sur qui ne pourront jamais être baissé!)

Si la banque tiens ses engagements, elle aura réussi à remonter dans notre estime. Par contre, nous trouvons l'attitude du clerc de notaire complètement inadmissible
foxrox
 

Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar foxrox » Sam 24 Juil, 2010 à 19:01:28

je suis retombé par hasard sur mon ancien message car nous rencontrons de nouveaux des problèmes.
Donc voici la suite des évènements. Autant d'incapacité de la part de la banque et du notaire çà en deviendrait risible s'il n'y avait pas énormément de stress qui en résultait.

Le directeur de la banque a tenu parole. Bonne nouvelle. Il a supprimé les frais de 300 euros et le taux est passé à 4.25%.
Par contre le notaire n'a jamais répondu à notre lettre recommandé...

suite de l'affaire, suite à une nouvelle erreur de la banque lors de l'appel de fond chez le notaire, il s'avère que la nouvelle offre de prêt est maintenant (elle aussi) caduque...

On se retrouve une nouvelle fois au point de départ... avec une vente signée sans offre de prêt... On commence à avoir l'habitude...
Nous avons voulu reprendre rendez-vous avec le directeur d'agence mais il est en congé jusqu'à mi aout. La responsable d'agence est également en congés. Notre conseillère est en congé maternité. Sa remplaçante est en congé... On a failli prendre rendez-vous avec celui qui passait la serpillère par terre vu que çà avait l'air dêtre lui le plus "haut gradé" qui restait dans cette banque. Au final on a été reçu ce midi par un autre conseiller financier (en attendant mieux).
Ca a pas mal gueuler comme vous pouvez vous en doutez... En plus sur un autre problème, elle soutenait que son logiciel était parfait alors que je lui disais qu'il y avait eu des erreurs. Elle me demandait des preuves, mes sources... Elle avait une confiance absolue dans son logiciel. Nous avons donc laché temporairement l'affaire après qu'elle ait noté notre remarque. J'ai maintenant la confirmation que leur logiciel est pourri... Elle va nous entendre encore plus fort la prochaine fois.

On a rendez-vous avec des juristes aussi pour voir comment on peut aller plus loin... La suite au prochaine épisode.
Autant d'incompétence sur un seul dossier çà en devient affligeant!
foxrox
 

Re: erreur de la banque sur les garanties du prêt signé

Messagepar foxrox » Mer 27 Oct, 2010 à 10:04:10

la suite de l'épisode tragico-comique...

En relisant, le message précédant, j'ai remarqué que j'avais oublié un détail croustillant... je parlais d'un problème de logiciel de la banque. En fait, la banque (ou le logiciel au choix) s'est trompé sur la période de différé total du prêt à taux 0. De par nos ressources, nous aurions dû avoir un différé total de 18 ans (confirmé par tous les organismes de crédits digne de nom et même l'ADIL). Or la banque nous a fait un prêt avec un différé total de 14 ans seulement sans nous informer que nous pouvions avoir droit à 18 ans. Juridiquement ils sont aussi en tort complet là-dessus.


Tant qu'on est dans l'amateurisme, nous avons trouvé encore d'autre erreurs provenant cette fois-ci de la part du notaire... Figurez-vous, qu'en épluchant le titre de propriété reçu, il s'avère qu'il est remplie d'erreurs... Et pas simplement des coquilles ou des fautes de frappes... Pour vous donner un exemple, dans la partie réservé à décrire les propriétaire (donc les premières pages du document), En plus de nos noms, le nom d'une autre personne apparaît et elle déclare même qu'elle n'a pas conclu de pacte civil de solidarité... Après recherche, il s'avère que ce nom là correspond à une personne qui a achetée un autre appartement dans le même immeuble... Payer des frais de notaires importants (en enlevant les taxes) pour qu'un notaire fasse du "copier/coller". C'est affligeant...


En ce qui concerne les erreurs de la banque, nous avons eu rendez-vous courant août avec le directeur d'agence. Il n'avait même pas pris le soin d'étudier le dossier ou même de récupérer les notes qu'avait pris sa collaboratrice.
Encore un rendez-vous qui n'a servi à rien car en sortant de là, il nous a demandé un délai de 3 semaines pour voir le problème avec le siège.

3 semaines après (début septembre donc), n'ayant pas de nouvelles, nous l'avons rappelé. Déjà qu'il est difficile à joindre ce monsieur mais en plus c'était pour entendre : "oh vous savez, avec les vacances...laissez moi un peu de temps". Bref rien de nouveau...

2 semaines plus tard, on le rappelle, toujours rien...

On écrit donc une lettre en recommandé au siège de la banque et une lettre recommandé au notaire en leur demandant une réponse sous 15 jours...
Vous vous doutez bien, que ni l'un ni l'autre n'a répondu... Ca aurait été trop simple.

Nous avons donc décidé de passer encore plus haut... lettre recommandé à la chambre des notaire et lettre recommandé au médiateur de la banque...

1 semaine plus tard, nous avons la réponse du médiateur... Il ne fait que transmettre la lettre au service qualité sous prétexte que nous n'avons pas fait toutes les démarches possibles avant de le saisir. Pourtant, tout était bien expliqué dans notre lettre recommandé... Ce qu'il nous reproche de ne pas avoir fait était écrit noir sur blanc !!! Du coup, nous avons renvoyé une deuxième lettre recommandé immédiatement en lui montrant bien qu'il serait peut-être temps qu'il fasse un peu mieux son boulot... On a déjà suffisamment de problèmes avec les autres... Normalement, il doit recevoir la lettre aujourd'hui. Nous sommes en attente de la réponse mais comme il a 2 mois pour statuer...

Comme on sent bien que ce n'est pas près de bouger quand même, nous avons commencé à prendre contact hier avec des avocats. Le premier appelé était cordiale et semblait bien. Le problème c'est qu'il ne pourra pas nous représenter... Sa banque est exactement la même que la notre. dommage.
Un deuxième avocat est intéressé par l'affaire mais je préfère attendre au moins la réponse du médiateur avant d'aller plus loin dans le domaine judiciaire. Au moins comme çà on aura tout fait dans les règles, et on aura suffisamment patienté.

C'est hallucinant le temps perdu et les démarches administratives qu'il faut faire pour que des incompétents fasse correctement leur boulot! Et le pire, c'est qu'on les paye grassement...

La suite au prochain épisode
foxrox
 


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